Zájem o investiční byty mezi Čechy roste. Jak se připravit na daňové povinnosti?

Byty jako investice táhnou i přes vysoké ceny. Lidé v nich vidí jistotu a stabilní výnos. Jenže spolu s pronájmem nebo prodejem přichází i daňové povinnosti, na které se vyplatí myslet už při koupi.

Investiční byty se staly oblíbeným způsobem, jak uložit peníze. Češi je vnímají jako bezpečný přístav, který kromě růstu hodnoty přináší i příjem z nájmu. Přestože ceny nemovitostí jsou vysoko, zájem neklesá. Mnozí kupující ale zapomínají na to, že každá investice má i svou právní a daňovou stránku. A právě ta může výrazně ovlivnit celkový výnos.

Příjem z nájmu a daňové povinnosti

Pokud byt pronajímáte, jde o pasivní příjem, na který se vztahuje daň z příjmu ve výši 15 %. Dobrou zprávou je, že se z nájemného neplatí sociální ani zdravotní pojištění. Základem je ale správně vést evidenci příjmů a nákladů – jen tak lze využít možnosti odečítat si výdaje, například za opravy, energie nebo služby realitní kanceláře. (Zdroj: https://dostupnyadvokat.cz/en/blog/real-estate-sale-income-tax)

Pokud byt pronajímáte, jde o pasivní příjem, na který se vztahuje daň z příjmu ve výši 15 %. Zdroj: iStock

Kdy se platí daň při prodeji investičního bytu

Největší daňové dilema nastává při prodeji. Pokud byt prodáte brzy po koupi, musíte příjem z prodeje zdanit. Od daně vás ochrání tzv. časový test. Ten říká, že pokud od nabytí do prodeje uplyne alespoň deset let, zisk z prodeje je od daně osvobozen. U nemovitostí pořízených před rokem 2021 platí ještě starší pětiletá lhůta.

Pokud časový test nesplníte, příjem se daní jako ostatní příjem podle § 10 zákona o daních z příjmů. Byt zařazený v obchodním majetku se pak zdaňuje podle § 7 jako příjem ze samostatné činnosti, a v tom případě se k dani z příjmu přidávají i odvody na sociální a zdravotní pojištění.

Jak hraje roli dědictví a darování

Velmi častý je případ, kdy investor prodává byt získaný dědictvím. Pokud jde o přímou linii (například rodiče nebo prarodiče), časový test se zkracuje o dobu, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. To znamená, že u starších nemovitostí se lze placení daně snadno vyhnout. U darů se ale tento benefit neuplatní – doba vlastnictví dárce se do časového testu nepočítá.

Kam pro lampy do nájemního bytu?

Daňové sazby a vyšší příjmy

Pro rok 2025 platí, že na příjmy do 1 676 052 Kč se vztahuje daňová sazba 15 %. Příjem nad tuto hranici už spadá do vyšší sazby 23 %. To je důležité zohlednit zejména u větších prodejů, kdy výnos z prodeje bytu může daňovou povinnost posunout do vyššího pásma. (Zdroj: https://www.remaxdelux.cz/jan-dofek/clanky/casovy-test-se-u-prodeje-nemovitosti-prodlouzil-z-5-na-10-let-9-2-2021)

Investiční byt není jen o pasivním příjmu a rostoucí hodnotě. Zdroj: iStock

Proč se vyplatí plánovat dopředu

Investiční byt není jen o pasivním příjmu a rostoucí hodnotě. Každé rozhodnutí o prodeji nebo pronájmu by mělo být promyšlené z daňového hlediska. Pokud budete mít přehled o lhůtách, typech příjmů a možnostech daňových úlev, můžete ušetřit desítky i stovky tisíc korun.

Kdo plánuje prodej, měl by si spočítat, zda se vyplatí počkat na splnění časového testu. U pronájmu je dobré nastavit správnou evidenci nákladů a nepodcenit roční daňové přiznání. Investice do nemovitostí tak může být nejen bezpečná, ale i efektivní, pokud máte pod kontrolou daňovou stránku celé věci.

Zdroj: remaxdelux.cz, portal.gov.cz