Odcházíte z nájmu dřív a pronajímatel vám nechce vrátit kauci? Podívejte se, zda na to má právo

Podepsali jste nájemní smlouvu na rok, ale po pár měsících potřebujete odejít? Třeba kvůli práci, rozchodu nebo drahému nájmu? A pronajímatel vám oznámí, že kauce propadá, protože jste nedodrželi sjednanou dobu? Tak jednoduché to opravdu není.

Kauce totiž není smluvní pokuta ani trest za předčasné ukončení nájmu. Podle občanského zákoníku má sloužit hlavně jako jistota pro případ, že nájemce nezaplatí nájem, služby nebo způsobí škodu na bytě. Přesto se v některých smlouvách stále objevují ustanovení, která tvrdí opak. Jenže to, co je napsané ve smlouvě, ještě automaticky neznamená, že je to vymahatelné.

V praxi bývá nejbezpečnější cesta obyčejná dohoda. Zdroj: Pexels

Kauce má jasný účel. Pronajímatel si ji nemůže nechat jen tak

Když se skládá kauce, mnoho lidí ji bere jako něco „navíc“, co pronajímatel drží do konce nájmu. Ve skutečnosti ale zákon přesně říká, k čemu může sloužit. Pronajímatel si z kauce může odečíst pouze skutečné dluhy nájemce. Typicky nezaplacený nájem, nedoplatky za energie nebo škody, které v bytě vznikly nad rámec běžného opotřebení. Pokud nic takového neexistuje, musí být kauce po skončení nájmu vrácena. A právě tady vzniká nejvíc sporů. Někteří pronajímatelé argumentují tím, že nájemce porušil smlouvu tím, že odešel předčasně. Jenže samotný dřívější odchod automaticky neznamená právo na zabavení kauce.

Pokud je ve smlouvě napsáno něco jako:

„V případě ukončení nájmu před uplynutím 12 měsíců kauce propadá pronajímateli.“

tak je takové ustanovení velmi problematické a často nevymahatelné. Občanský zákoník totiž chápe kauci jako zajištění dluhů, ne jako sankci.

Nájem na dobu určitou neznamená, že musíte zůstat za každou cenu

Lidé často žijí v domnění, že když podepíšou smlouvu na rok, nemají šanci odejít dřív bez finančního postihu. Jenže zákon počítá i se situacemi, kdy se člověku život prostě změní. U nájmu na dobu určitou může nájemce vypovědět smlouvu například tehdy, když dojde k podstatné změně okolností. Typicky:

• ztráta zaměstnání,
• stěhování za prací,
• zdravotní problémy,
• rozvod nebo rozchod,
• změna rodinné situace.

Existují také případy, kdy může nájemce odejít okamžitě. Třeba když byt není způsobilý k bydlení nebo pronajímatel závažně porušuje své povinnosti. To ale neznamená, že každý předčasný odchod bude bez následků. Pokud nájemce odejde bez dohody a bez zákonného důvodu, může po něm pronajímatel požadovat náhradu škody. Třeba ušlý nájem za dobu, kdy byl byt prázdný. Ani v takové situaci ale nemůže automaticky „propadnout“ celá kauce bez vyčíslení konkrétní škody.

Nejčistší řešení? Dohoda s pronajímatelem

V praxi bývá nejbezpečnější cesta obyčejná dohoda. Když se nájemce s pronajímatelem domluví na předčasném ukončení nájmu písemně, většina problémů odpadá.

V dohodě by mělo být jasně uvedeno:

• kdo ji uzavírá,
• jakého bytu se týká,
• kdy nájem končí,
• jak bude vypořádána kauce.

Dobré je také sepsat předávací protokol a nafotit stav bytu. Přesně tady totiž vznikají nejčastější spory. Pronajímatel tvrdí, že byt byl poškozený, nájemce zase, že šlo o běžné opotřebení. A pozor právě na běžné opotřebení. Za vyšlapanou podlahu, drobné oděrky nebo opotřebenou kuchyň po několika letech bydlení nájemce platit nemá.

Kam pro stolní a stojací lampy?

Automatické prodloužení nájmu? Spousta lidí o tom vůbec neví

Poměrně málo známé je pravidlo, které může nájem na dobu určitou automaticky prodloužit. Pokud nájemce zůstane v bytě i po skončení smlouvy a pronajímatel ho minimálně tři měsíce nevyzve k vystěhování, nájem se může obnovit za stejných podmínek. Maximálně ale na dva roky. Tohle pravidlo má chránit hlavně nájemce před situací, kdy pronajímatel dlouho nic neřeší a pak najednou tvrdí, že člověk v bytě bydlí neoprávněně.

Pronajímatel musí kauci vrátit bez zbytečného odkladu

Zákon sice nestanovuje přesný počet dnů, do kdy musí být kauce vrácena, ale soudy většinou považují za přiměřenou dobu zhruba jeden až dva měsíce po skončení nájmu. Pronajímatel zároveň musí umět doložit, proč si část kauce ponechal. Nestačí obecná věta typu „byt byl ve špatném stavu“. Pokud chce něco strhnout, měl by mít faktury, fotografie nebo předávací protokol. Málokdo navíc ví, že nájemce má právo také na úroky z kauce. A tohoto práva se nelze předem vzdát.

Co dělat, když pronajímatel kauci nevrátí?

Spousta lidí to vzdá s tím, že se kvůli jedné nebo dvěma kaucím nechtějí soudit. Jenže právě na to někteří pronajímatelé spoléhají. Pokud kauce není vrácena a neexistuje zákonný důvod, může jít o bezdůvodné obohacení. Nájemce pak může požadovat:

• vrácení kauce,
• úroky z prodlení,
• případně i náklady řízení.

První krok by měla být písemná výzva k vrácení kauce. Ideálně doporučeně nebo e-mailem s potvrzením doručení. Pokud ani potom pronajímatel nereaguje, přichází na řadu předžalobní výzva a případně soud.

Zdroj: finance.cz, idealninajemce.cz