Byty dál zdražují a hypotéky znovu přitvrzují. Čekání na levnější bydlení se nemusí vyplatit

Ještě na začátku roku to vypadalo, že by se hypotéky mohly pomalu vracet k příznivějším sazbám. Během jara se ale směr změnil. Banky začaly úvěry znovu zdražovat a červencová čísla ukazují, že rychlý návrat levného financování se odkládá.

Zároveň pokračuje růst cen bytů, takže lidé, kteří s koupí čekají na nižší úrok, mohou mezitím zaplatit více za samotnou nemovitost. Situace je nepříjemná hlavně tím, že se zhoršují obě strany výpočtu současně. Kupující potřebuje vyšší úvěr a zároveň z něj platí vyšší úrok. Přesto hypoteční trh nezamrzl. Banky během prvního pololetí roku poskytly nové hypotéky za téměř 216 miliard korun, výrazně více než ve stejném období předchozího roku. Lidé tedy dál nakupují, jen musí pečlivěji vybírat nemovitost, délku fixace i konkrétní banku.

V červenci zlevnila jen jedna banka

Vývoj sazeb se může lišit podle použitého přehledu, délky fixace, výše vlastních prostředků i podmínek jednotlivých bank. Základní směr je ale zřetelný. V červenci 2026 zvýšily ceny hypoték čtyři z deseti sledovaných velkých bank, zatímco proti trhu šla pouze Partners Banka. Air Bank, Česká spořitelna, ČSOB, Fio, Komerční banka, mBank, MONETA, Raiffeisenbank a UniCredit podle konkrétní fixace buď zdražovaly, nebo ponechávaly sazby beze změny.

K nejvýraznějším úpravám přistoupila MONETA, která předtím patřila mezi nejlevnější poskytovatele. Zdražovala také mBank, Komerční banka a v menší míře Fio banka. Ta si však i po úpravě zachovala jednu z nejnižších veřejně nabízených sazeb. U tříleté fixace uváděla k 24. červenci minimální sazbu 4,58 procenta, zatímco u některých konkurenčních nabídek se stejné nebo delší fixace dostávaly znatelně nad pět procent.

Číslo uvedené v sazebníku ovšem nemusí být sazbou, kterou klient nakonec dostane. Nejnižší hodnoty bývají podmíněné dostatečně nízkým LTV, sjednáním pojištění, používáním běžného účtu, pravidelným příjmem nebo energeticky úspornou nemovitostí. Výslednou nabídku ovlivní také příjem žadatele, jeho další úvěry, věk, délka splácení a kvalita zástavy. Srovnání bank má proto smysl pouze tehdy, když všude zadáte stejné parametry a započítáte cenu všech povinných služeb.

Léto 2026 tak nepřináší jednoduchou zprávu, že koupit je špatně nebo že je potřeba čekat. Ukazuje hlavně to, že období mimořádně levných hypoték se zatím nevrací. Zdroj: Pixabay

Nabídková sazba už překročila 5,3 procenta

Swiss Life Hypoindex, který sleduje průměrné nabídkové sazby hypoték do 80 procent hodnoty nemovitosti, se v červenci dostal na 5,32 procenta. Ještě na začátku roku se přitom držel pod pěti procenty. Nejlépe v jeho červencovém srovnání vycházely tříleté fixace s průměrnou sazbou 5,02 procenta. Jednoletá fixace dosahovala 5,11 procenta a pětiletá 5,28 procenta. Desetileté úročení se pohybovalo ještě výrazně výše. Jiný údaj přináší ČBA Hypomonitor. Průměrná skutečně sjednaná sazba nových hypoték v červnu činila 4,79 procenta, zatímco v květnu byla 4,67 procenta. Rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou sazbou není chyba. Hypoindex pracuje s aktuálními ceníkovými nabídkami, kdežto Hypomonitor zaznamenává úvěry, které byly opravdu poskytnuty. Některé mohly být dohodnuté dříve a řada klientů získala individuální slevu.

Vyšší sazba je ve splátce znát i tehdy, když se změní jen o několik desetin procentního bodu. U průměrně velké nové hypotéky může rozdíl mezi nejlevnější a dražší nabídkou na trhu představovat přibližně dva až tři tisíce korun měsíčně. Za několik let fixace už nejde o drobnou částku, ale o desítky až stovky tisíc korun. Současně není jisté, že sazby v nejbližších měsících rychle klesnou. Banky cenu delších fixací neodvozují pouze od základní sazby České národní banky. Důležité jsou také tržní úrokové swapy, očekávání inflace, cena financování bank a geopolitická nejistota. Proto mohou hypotéky zdražovat i v období, kdy centrální banka svou hlavní sazbu nezvyšuje.

Byty mezitím nepřestaly růst

Čekání na výhodnější hypotéku by bylo jednodušší, kdyby ceny nemovitostí stály na místě. To se ale neděje. Průměrná nabídková cena bytu se podle údajů citovaných Seznam Zprávami pohybovala v červenci kolem 5,6 milionu korun, meziročně přibližně o 5,1 procenta výše. Jiná statistika portálu Sreality, zaměřená na středně velké starší byty, ukazuje za druhé čtvrtletí meziroční zdražení o 13,3 procenta. Čísla se liší proto, že jednotlivé indexy sledují jiný typ nemovitostí, velikosti bytů, území a období. Některé pracují s celkovou cenou inzerátu, jiné s cenou za metr čtvereční a další pouze se skutečně uzavřenými prodeji. Není tedy možné vzít jedno celostátní procento a automaticky ho použít na každý byt. Základní zpráva je však společná: ceny ve většině sledovaných částí trhu stále rostou, pouze tempo se začíná v některých segmentech zmírňovat.

Kupující se musí smířit s vyšší cenou peněz a současně počítat s tím, že dostupné byty mohou dál zdražovat. Zdroj: Pixabay

U pražských novostaveb dosáhla průměrná nabídková cena volných jednotek v prvním čtvrtletí roku 2026 přibližně 180 300 korun za metr čtvereční. Mezičtvrtletně se zvýšila o 2,1 procenta. V centru Prahy se průměry dostávaly výrazně nad 300 tisíc korun za metr, zatímco levnější okrajové části zůstávaly blíže 160 tisícům. Rostoucí ceny se přitom netýkají jen hlavního města. Výrazně zdražují také krajská města a část regionů, které dříve fungovaly jako dostupnější alternativa. Důvodem je kombinace omezené nabídky, pomalého povolování nové výstavby, rostoucích stavebních nákladů a obnovené poptávky. Jakmile lidé získali dojem, že sazby už výrazněji neklesnou, část z nich se rozhodla nákup dál neodkládat. Vyšší poptávka se pak znovu promítla do cen.

Hypoteční trh zpomalil, slabý ale není

Banky a stavební spořitelny poskytly v červnu nové hypotéky bez refinancování za 36,5 miliardy korun. Meziměsíčně šlo o pokles přibližně o čtyři procenta, po mimořádně silném jaru však stále zůstalo tempo uzavírání úvěrů vysoké. Za první polovinu roku se objem nových hypoték přiblížil 216 miliardám korun, což bylo asi o 66 miliard více než o rok dříve. Průměrná výše nově poskytnuté hypotéky se v červnu vrátila pod 4,7 milionu korun. Ilustrační splátka takového úvěru se při tehdejších sazbách pohybovala těsně pod 26 tisíci korunami měsíčně. Pro řadu domácností to znamená, že na koupi nedosáhnou pouze s vyšším příjmem, ale potřebují také podstatné vlastní úspory. Ještě přísnější podmínky od dubna 2026 dopadají na část investičních hypoték. Česká národní banka bankám doporučila u vybraných úvěrů na investiční nemovitosti pracovat s maximálním LTV 70 procent a poměrem celkového dluhu k ročnímu příjmu nejvýše sedm. Investor tak může potřebovat nejméně 30 procent ceny z vlastních prostředků. Běžných hypoték na vlastní bydlení se toto zvláštní doporučení přímo netýká.

Vyplatí se ještě čekat?

Jednoznačná odpověď neexistuje. Člověk, který nemá dostatečnou rezervu, nejistý příjem nebo by splátku zvládal jen při dokonale příznivém vývoji, by se do nákupu neměl tlačit ze strachu, že byty už nikdy nezlevní. Hypotéka musí být zvládnutelná i po skončení fixace, během pracovní neschopnosti nebo po příchodu většího nečekaného výdaje. Samotné čekání na pokles sazeb ale není zaručenou cestou k levnějšímu bydlení. Když sazba během roku klesne například o několik desetin procentního bodu, ale vybraný byt mezitím zdraží o půl milionu, může kupující potřebovat vyšší úvěr a výsledná splátka se příliš nezmění. Nikdo navíc nedokáže spolehlivě předpovědět, kdy a jak výrazně sazby klesnou. Rozumnější je sledovat celkovou cenu konkrétního bydlení. Vedle úroku sem patří pořizovací cena, výše vlastních prostředků, stav nemovitosti, náklady na rekonstrukci, pojištění a dlouhodobá udržitelnost splátky. U stejného bytu se také vyplatí oslovit více bank. Individuální slevy mohou v některých případech dosahovat několika desetin procentního bodu, což udělá větší rozdíl než čekání na plošnou změnu sazebníků.

evnější bydlení se znovu vzdaluje. Rostou ceny bytů i úroky hypoték. Zdroj: Pixabay

Nejnižší sazba sama o sobě nestačí

Nabídka s nejnižším úrokem může obsahovat drahé pojištění, poplatky nebo podmínku aktivně využívat účet. U jiné banky může být sazba o desetinu vyšší, ale bez povinného doplňkového produktu. Porovnávat je proto potřeba RPSN, měsíční náklady a celkovou částku zaplacenou během zvolené fixace. Podobně opatrně je potřeba vybírat délku fixace. Kratší období umožní dříve reagovat na případný pokles sazeb, ale také přináší riziko, že při další změně budou úroky ještě vyšší. Delší fixace poskytne jistotu, obvykle však bývá dražší a klienta uzamkne na delší dobu. V červenci vycházely v průměru nejlépe tříleté fixace, což z nich ale nedělá automaticky nejlepší řešení pro každou domácnost.

Zdroj: hypoindex.cz, sreality.cz, cbamonitor.cz