Můžete přejít přes cizí pozemek, i když nejste jeho vlastník? Ano, ale…

Nájemníci, rodinní příslušníci nebo hosté. Mohou legálně vstupovat na cizí pozemek, když to potřebují k přístupu do domu, který užívají? A co když má majitel domu právo chůze zapsané v katastru jako osobní služebnost? Právní praxe ukazuje, že ne vždy je to tak černobílé, jak by si někdo přál. Jak tedy vypadá právo chůze přes cizí pozemek v realitě?

Někdy můžete vstoupit i na cizí pozemek. Zdroj: Pexels

Představte si situaci, kdy vlastníte dům, ke kterému vede jediná přístupová cesta přes pozemek někoho jiného. Abyste se mohli k domu legálně dostat, máte sjednanou služebnost – právo průchodu. Jenže místo vás teď v domě bydlí nájemce. A soused, přes jehož pozemek vede cesta, se rozhodne zamknout branku a nájemce dál nepustit. Má na to právo? A máte vy jako vlastník nárok na náhradu škody, protože jste kvůli tomu přišli o nájemné?

Služebnost osobní a pozemková není totéž

Základem všeho je to, jak byla služebnost definována. Pokud byla zřízena jako pozemková, tedy ve prospěch samotné nemovitosti, automaticky platí i pro nové vlastníky, nájemce, rodinné příslušníky či další osoby, které s domem běžně souvisejí. Jenže v případě tzv. osobní služebnosti platí právo chůze výhradně pro konkrétního člověka – tedy například pana Šplíchala, který si ho sjednal. Ne pro jeho nájemce ani kupujícího, pokud by se rozhodl dům prodat.

Podle občanského zákoníku je osobní služebnost nepřevoditelná a zaniká smrtí oprávněného. Má sloužit výhradně potřebám dané osoby, nikoli být nástrojem k podnikání nebo rozšiřování oprávnění na libovolné cizí osoby.

Může nájemce chodit po cizím pozemku?

Zatímco některé soudy dříve říkaly jednoznačné ne, Nejvyšší soud nedávno rozhodl jinak. Potvrdil, že pokud je služebnost sjednaná proto, aby bylo možné užívat konkrétní dům, měla by se rozumně vztahovat i na osoby, které dům užívají s vědomím a souhlasem vlastníka. Typicky tedy na nájemce. Samozřejmě za předpokladu, že jejich přítomnost nepředstavuje větší zátěž, než by měl samotný vlastník nebo členové jeho domácnosti.

To je důležité. Nájemce má tedy právo stezku užívat, pokud tím nijak zásadně nezmění účel nebo intenzitu jejího využití. Pokud by se však na pozemku kvůli novým uživatelům začaly pravidelně pohybovat velké dodávky, hosté ve velkém nebo komerční provoz, pak už jde o rozšíření služebnosti, které by bylo v rozporu s právem.

Základem všeho je to, jak byla služebnost definována. Zdroj: Pexels

Soused zablokoval cestu. A co teď?

V konkrétním případě, který posuzoval soud, šlo o výměnu zámku na brance vedoucí přes sousední pozemek. Nájemce se tak do domu nemohl dostat a majitel přišel o několikaměsíční nájem. Spor skončil až u Nejvyššího soudu. Ten zrušil rozhodnutí odvolacího soudu, který žalobu zamítl jen proto, že služebnost byla osobní. Soud uznal, že i osobní služebnost může zahrnovat nájemce, pokud je to součást běžného užívání a není výslovně vyloučeno.

Rozsudek tak přinesl důležité ujasnění, že sousedi nemohou svévolně bránit oprávněnému v užívání jeho nemovitosti skrze zákaz přístupu pro třetí osoby, pokud ti lidé odvozují své právo od samotného oprávněného – například jako nájemci.

Právo chůze přes cizí pozemek: Co si z toho odnést

Pokud vlastníte nemovitost, ke které vede přístup přes cizí pozemek, zkontrolujte si, jak přesně je služebnost v katastru zapsaná. Je-li osobní, mějte na paměti, že právo vstupu platí především pro vás. Ale zároveň to neznamená, že vaši blízcí nebo nájemce nemohou projít – pokud tím nijak nenaruší účel a rozsah práva. A pokud jste nájemce a někdo vám blokuje přístup do domu, nerezignujte. Rozsudek Nejvyššího soudu je důkazem, že zdravý rozum a účel služebnosti hraje významnou roli i v právním výkladu.

Zdroj info: mesec.cz, frankbold.org

 

 

 

 

 

Zobrazit příspěvek na Instagramu

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Příspěvek sdílený Home In Cube (@homeincube_cz)