Koupili jste nemovitost a objevili skrytou vadu? Kdy ji můžete reklamovat a na co máte nárok

Koupě domu nebo bytu je pro většinu lidí jednou z největších životních investic. O to nepříjemnější může být situace, když se krátce po nastěhování objeví problém, o kterém kupující při podpisu smlouvy nemohl vědět. Praskající zdivo, zatékání střechou, vadná hydroizolace nebo problémy s rozvody se přitom nemusí projevit hned. Právě takové problémy mohou představovat skryté vady nemovitosti. Jak poznat, že za ně odpovídá prodávající a jak dlouho máte na jejich uplatnění?

Skrytá vada nemovitosti může pořádně znepříjemnit život.
Zdroj: Canstockphoto

Co je skrytá vada nemovitosti?

Skrytou vadou je taková vada, která existovala už v době, kdy kupující nemovitost převzal, ale při běžné prohlídce ji nemohl odhalit. Nemusí tedy být na první pohled vůbec patrná. Typickým příkladem může být vlhkost ukrytá pod podlahou, vadná izolace, zatékání do konstrukce domu, nebo závada na elektroinstalaci, která se projeví až při používání.

Důležité přitom je, že nestačí pouze prokázat, že se problém objevil až po koupi. Rozhodující je, zda vada existovala již v době převzetí nemovitosti. Pokud vznikla až později například v důsledku nového poškození, odpovědnost prodávajícího za ni zpravidla nevzniká.

Jak dlouho lze skrytou vadu reklamovat?

U koupě nemovitosti není stanovena lhůta typu „dva roky od koupě“, jak si lidé někdy myslí. Podle občanského zákoníku musí kupující skrytou vadu oznámit prodávajícímu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit. U stavby spojené se zemí pevným základem však zákon stanovuje zvláštní objektivní lhůtu. Skrytou vadu je možné vytknout nejpozději do pěti let od nabytí.

To ale neznamená, že má kupující automaticky pět let na to, aby s reklamací čekal. Jakmile vadu zjistí, měl by ji prodávajícímu oznámit co nejdříve. Čekání několik měsíců poté, co je problém zjevný, může kupujícího dostat do výrazně horší pozice.

Na reklamaci máte 5 let. Zdroj: Canstockphoto

Co když se vada objeví až po několika letech?

Právě u nemovitostí může být dokazování poměrně složité. Některé vady se projeví až po delší době. To může být například zatékání, špatně provedená izolace, statické problémy, nebo vady kanalizace.

Kupující proto musí být schopen doložit, že příčina problému existovala už v době koupě. Nestačí pouze fotografie současného stavu, nebo faktura za opravu. V některých případech může být potřeba odborné vyjádření, či znalecký posudek, který objasní, kdy a jak vada pravděpodobně vznikla. Čím déle od koupě uplyne, tím důležitější mohou být důkazy. Proto není dobré začít s opravou bez předchozí dokumentace vady.

Jak postupovat, když skrytou vadu objevíte?

Nejdříve si celý problém důkladně zdokumentujte. Pořiďte fotografie a videa, uschovejte faktury, zprávy od řemeslníků a další dokumenty, které se závady týkají. Následně vadu písemně oznamte prodávajícímu. V oznámení popište, v čem problém spočívá, kdy jste jej zjistili a proč se domníváte, že jde o vadu, která existovala již v době koupě. Pokud požadujete konkrétní způsob řešení, uveďte jej také. Pokud je například v domě mokrá zeď a vy ji okamžitě necháte kompletně opravit, může být později obtížné prokázat, jaký byl původní stav a co závadu způsobilo. Ideální je proto nejprve pořídit fotografie, video a případně zajistit odborné posouzení. Pokud je nutné provést okamžitý zásah, například kvůli havárii vody, snažte se zachovat co nejvíce dokumentace o původním stavu.

U závažnějších problémů je vhodné zvážit odborné posouzení. Zejména u statických poruch, vlhkosti, střechy, nebo technických instalací může být znalecký či odborný posudek velmi důležitý.

Všechno si zdokumentujte a zapište.
Zdroj: Viessmann

Na co můžete mít nárok?

Pokud se prokáže, že nemovitost měla při převzetí skrytou vadu, může mít kupující podle konkrétní situace právo například na odstranění vady, přiměřenou slevu z kupní ceny, případně u závažných vad také na odstoupení od smlouvy. Konkrétní nárok se vždy odvíjí od povahy vady, její závažnosti, smlouvy mezi stranami a dalších okolností případu.

Velkou roli může hrát také samotná kupní smlouva. Proto je dobré si před koupí nemovitosti nejen projít její technický stav, ale také věnovat pozornost ustanovením o vadách a odpovědnosti prodávajícího.

Co když prodávající o vadě věděl?

Situace může být pro kupujícího příznivější, pokud se podaří prokázat, že prodávající o problému věděl a záměrně jej kupujícímu zatajil. Právě proto je důležité uchovávat komunikaci s prodávajícím, realitním makléřem, i případnými odborníky. Cenné mohou být například e-maily, SMS zprávy, protokoly z prohlídek, nebo dokumentace týkající se předchozích oprav.

Skrytá vada není stejné, co běžné opotřebení

Ne každý problém, který se po koupi objeví, je automaticky vadou, za kterou odpovídá prodávající. U staršího domu nebo bytu je nutné počítat s běžným opotřebením odpovídajícím stáří nemovitosti.

Jiná situace ale nastává například tehdy, pokud prodávající tvrdil, že je střecha po kompletní rekonstrukci, a krátce po koupi se ukáže, že její konstrukce byla dlouhodobě poškozená a oprava byla pouze kosmetická. Rozhodující proto není jen to, co se pokazilo, ale také v jakém stavu měla nemovitost podle smlouvy a okolností prodeje být.

Některé vady mohou vzniknout běžným opotřebením.
Zdroj: Canstockphoto

Nejlepší obranou je důkladná kontrola před koupí

Skryté vady se řeší až poté, co problém vznikne. Mnohem jednodušší je pokusit se jim předcházet ještě před podpisem kupní smlouvy. U staršího domu se vyplatí technická inspekce nemovitosti. Odborník může odhalit problémy, kterých si běžný kupující při prohlídce nemusí všimnout. Důležité je také projít dostupnou dokumentaci, historii oprav a rekonstrukcí a v případě pochybností se ptát prodávajícího na konkrétní technický stav nemovitosti.

Zdroj: Autorský text