Zlevní nemovitosti v Dubaji? Trh zamrzá, ale panika zatím nepřišla

Dubaj byla pro české investory symbolem vysokých výnosů, daňového ráje a „bezpečného přístavu“ pro kapitál. Prezentována realitními makléři byla jako bezpečné a vyspělé místo, kde se nemůže nic stát. Po eskalaci napětí na Blízkém východě a přímého zásahu této lokality boji dostala ale tato „pohádka“ znatelnou trhlinu a  realitní trh se dostal do vyčkávací fáze. Transakce se odkládají, investoři budou minimálně vyčkávat a část z nich se zaměří jinam (např. na Asii), nájmy v některých segmentech klesají a letos má přijít rekordní nabídka nových bytů. Znamená to začátek zlevňování – nebo jen krátkou pauzu? Rozhodne mimo jiné vývoj situace v nejbližších týdnech. 

Proslulý hotel ve tvaru plachetnice je dominantou jednoho z pobřeží. Zdroj: Pixabay

Emirát Dubaj ve Spojených arabských emirátech v posledních letech těžil z kombinace nulové daně z příjmu fyzických osob, nulové daně z kapitálových výnosů a vstřícného vízového režimu. Investory lákaly i výnosy z pronájmu, které se podle odborníků pohybují kolem 5 až 9 procent ročně – výrazně více než ve většině evropských metropolí. Trh byl tažen přílivem zahraničních pracovníků, movitých jednotlivců i investorů hledajících diverzifikaci měny (dirham je navázán na dolar) a kapitálovou stabilitu. Dubaj byla prezentována jako kombinace životního stylu a investičního aktiva.Jenže už před současným napětím se začaly objevovat první známky ochlazení.

Kam pro světla do pokoje, bytu nebo celého domu se zahradou

Více bytů, slabší nájmy

Na rozdíl od českého trhu, kde výstavba dlouhodobě nestačí poptávce, se v Dubaji staví ve velkém. Letos má podle dostupných údajů přijít na trh přibližně 120 000 nových jednotek – zhruba dvojnásobek běžné roční nabídky.Podle dat, na která upozornil komentář v Hospodářských novinách, klesl meziroční počet obnovených nájemních smluv přibližně o 15 % a jejich ceny o 9 %, což poukazuje na oslabení poptávky po pronájmu v některých segmentech trhu. To znamená jediné: výnos, který byl ještě před dvěma lety téměř automatický, dnes vyžaduje pečlivější výběr lokality i projektu. A to stále platí pro dobu před událostmi několika posledních dní. 

Město žije rušným životem dlouho do noci. Zdroj: Pixabay

Spíše váhání než panika

Podle realitních expertů citovaných iDNES aktuální geopolitické napětí vyvolává především opatrnost. Kupující odkládají podpisy smluv, prodlužují se rozhodovací lhůty a některé transakce byly zrušeny. Zatím ale, i když se situace zdá být velmi vyhrocená, nenastala vysloveně panika.  Velmi zásadní však bude, co se bude dít v nejbližších týdnech. Shoda panuje v tom, že pokud by se objem transakcí výrazně zpomalil na delší dobu, tlak na ceny by se mohl projevit v následujících čtvrtletích – zejména u spekulativních a tzv. off-plan projektů (nemovitostí kupovaných ještě před dokončením). Zlevnění by tak mohlo skutečně nastat, což může být (s očekáváním budoucí stabilizace) zajímavé pro kupující.  Druhou stranou téže mince jsou však ještě levnější nájmy způsobené menší poptávkou, odlivem části zahraničních pracovníků a turistů. Kdo by chtěl tedy tyto koupené nemovitosti pronajímat, nemohl by počítat s takovou výší nájemného, jako před eskalací. Druhý scénář však tvrdí, že Dubaj zůstává regionálním centrem s diverzifikovanou ekonomikou, stabilní regulací a silným přílivem zahraničního kapitálu a ceny jak nemovitostí, tak nájmů, by tak mohly zůstat relativně stabilní i při mírně nižším objemu trasakcí.

Ve městě je řada ikonických staveb. Zdroj: Pixabay

Jak je to nyní 

Ceny bytů v Dubaji se podle odborných zpráv pohybují od přibližně 4–5 milionů Kč u menších studií až po více než 60 milionů Kč u luxusních vil na prestižních lokalitách, jako je Palm Jumeirah či Downtown Dubai. V tzv. freehold zónách, jako je Dubai Marina, Jumeirah Village Circle nebo Palm Jumeirah, mohou cizinci vlastnit nemovitosti včetně pozemku bez časového omezení. Poplatky spojené s převodem (např. registrační poplatek ~ 4 %) hradí obvykle kupující.Reálný čistý výnos je tedy vždy nižší než marketingově uváděné číslo.

Zdroj: 

• iDNES.cz: Spíše váhání než panika. Realitní trh v Dubaji prochází zatěžkávací zkouškou (2. 3. 2026)
  
  https://www.idnes.cz/ekonomika/zahranicni/spise-vahani-nez-panika-realitni-trh-v-dubaji-prochazi-zatezkavaci-zkouskou.A260302_134152_eko-zahranicni_jadv

• Hospodářské noviny (Ihned.cz): Julie Hrstková – Investice do apartmánů v Dubaji zhořkly. Úplný průšvih to ale být nemusí  (2. 3. 2026) https://archiv.hn.cz/c1-67850380-investice-do-apartmanu-v-dubaji-zhorkly-uplny-prusvih-to-ale-byt-nemusi 

• Petr Hemerka, CEO Arya Properties – komentář pro média (3. 3. 2026)

• https://dubaix.cz/investice-do-nemovitosti-v-dubaji-pruvodce-pro-ceske-investory
• https://www.incorportas.com/cz/blog/jak-investovat-do-nemovitosti-v-dubaji