Zdanění stavebních pozemků se mění. Kdo si připlatí pětinu navíc při koupi

Od července 2025 vstoupila v platnost nová pravidla pro zdanění stavebních pozemků. Rozšířená definice přináší povinnost platit DPH u většího množství pozemků než dříve. Některým kupujícím to může cenu navýšit až o 21 procent.

Koupě pozemku není jen otázkou lokality a ceny, ale nově i daňových pravidel. Změna zákona o DPH zpřesnila a zároveň rozšířila definici stavebního pozemku. To znamená, že část pozemků, které byly dosud od daně osvobozené, nyní spadá mezi zdanitelné. Pro řadu kupujících i developerů to může znamenat vyšší náklady a složitější rozhodování. 

Stavební pozemek bude mít novou definici. Zdroj: pexels.com

Nová definice stavebního pozemku

Dříve se za stavební pozemek považoval ten, na kterém měla vzniknout stavba pevně spojená se zemí, a to za předpokladu, že už probíhaly stavební práce nebo existovalo povolení. Tento výklad byl často kritizovaný pro nejasnosti a spory mezi úřady a developery nebyly výjimkou.

Novela přinesla jasnější, ale přísnější pravidla. Stavebním pozemkem je nyní každý, na kterém lze podle územního plánu či rozhodnutí stavebního úřadu stavbu umístit. Samotné povolení už být vydané nemusí, stačí možnost výstavby vyplývající z dokumentace. Do definice se navíc počítají i pozemky, kde probíhají přípravné práce jako přivedení sítí, odlesnění nebo zpevnění přístupové cesty. (Zdroj: https://www.pravniprostor.cz/clanky/spravni-pravo/nemovitosti-z-pohledu-dph-po-novele-v-roce-2025)

Výjimkou zůstávají plochy, kde je jasné, že výstavba není možná, například ochranná pásma nebo území, kde by povolení bylo vysoce nepravděpodobné. (Zdroj: https://financnisprava.gov.cz/cs/financni-sprava/novinky/novinky-2025/informace-ke-zmenam-v-oblasti-dph-od-01012025)

Kterou stěrku vybrat a kam pro ni?

Kdo DPH zaplatí a kdy

Rozhodující je, kdo pozemek prodává. Pokud je prodejcem plátce DPH, například developer nebo firma, musí k ceně připočítat daň ve výši 21 procent. Kupující tak zaplatí zhruba o pětinu více.

U soukromých osob, které prodávají svůj osobní majetek a nejde o podnikání, se DPH neuplatňuje. Pozor si ale musí dát lidé, kteří by takové obchody opakovali a překročili obrat dva miliony korun. Finanční úřad by jejich činnost mohl vyhodnotit jako podnikání a zpětně doměřit daň i sankce.

Rozhodující je, kdo pozemek prodává. Zdroj: pexels.com

Dopad na developery i kupující

Největší změnu pocítí developeři a podnikatelé, kteří často pracují s pozemky určenými k budoucí výstavbě. Právě ty spadají nově do kategorie stavebních pozemků, a tedy pod povinnost uplatnit DPH. To logicky znamená zdražení pro koncové zákazníky.

Na druhou stranu se může v některých situacích dobrovolné zdanění vyplatit. Plátci DPH si díky tomu mohou uplatnit odpočet na investice do pozemků, což jim z finančního hlediska poskytne určité výhody.

Které baterie vybrat do koupelny a kam pro ně?

Co změna znamená v praxi

Rozšíření definice stavebních pozemků má přinést větší právní jistotu a snížit počet sporů. V praxi ale může vyvolat nové komplikace. Rozhodující roli hraje územní plán obce, který nemusí být vždy aktuální. Pokud je v něm pozemek vedený jako stavební, daňová povinnost vzniká, i když na místě zatím nestojí žádná stavba a stavební úřad žádné povolení nevydal.

Pro kupující to znamená nutnost pečlivě prověřit nejen cenu a lokalitu, ale také právní stav pozemku. Včasná konzultace s odborníkem může ušetřit stovky tisíc korun. (Zdroj: https://rsm.cz/blog/dane/zmeny-v-dph-u-nemovitosti-od-1-7-2025-vite-co-vas-ceka/)

Zdroj info: pravniprostor.cz, rsm.cz, financnisprava.gov.cz