Co je zastavěná plocha aneb na pozemku můžete postavit dům jen s určitým objemem

Chystáte-li se stavět, pak s pojmem zastavěná plocha se na stavebním úřadě či úřadu územního plánování budete setkávat velmi často. Je proto velmi dobré přesně vědět, co všechno se pod tímto konceptem skrývá.

Objem stavby musí odpovídat regulím dané lokality. Velikost se dozvíte na stavebním úřadě

Pro rodinné domy, které mají jedno podzemní podlaží, hloubku podzemí do 3 m a mají nejvýše dvě nadzemní podlaží a podkroví je od roku 2018 podle § 104, odst.1a novely stavebního zákona postačí pouhé Ohlášení stavby. Avšak většinou je třeba před ohlášením stavby mít platné Rozhodnutí o umístění stavby nebo  Územní souhlas.  Informaci o tom, co bude potřeba pro záměr výstavby rodinného domu na daném pozemku, zodpoví právě místně příslušný stavební úřad. 

Kdo reguluje zastavěnou plochu

Zastavěná plocha na pozemku je hlídaný údaj, kterým je v konkrétním území nadřazenými dokumentacemi regulována hustota zástavby. Těmi dokumentacemi je platný územní plán obce, pokud je vydán a nebo pokud není pak ustanovení vyhlášky O obecných požadavcích na využívání území č. 501/2006Sb.  Jedná se o stanovení maximálního procenta zastavění pozemku stavbami. Stanovuje se takzvaný koeficient zastavitelnosti, který se většinou pohybuje mezi 25% až 40% celkové plochy pozemku.

Zpevněné plochy se nezapočítávají do zastavěné plochy

Co se rozumí zastavěnou plochou na pozemku

Zastavěná plocha definována ustanovením §2, odst.(7) stavebního zákona takto (citace):

Zastavěná plocha pozemku je součtem všech zastavěných ploch jednotlivých staveb. Přičemž zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Plochy lodžií a arkýřů se započítávají. U objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny. U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny.

Jednoduše řečeno se jedná o svislé promítnutí vnějšího líce obvodových stěn všech nadzemních podlaží řešeného objektu do vodorovné roviny pozemku. Přičemž se do této zastavěné plochy započítávají částečně obezděné lodžie a arkýře. Ale nezapočítávají se plochy balkonů a přesahujících střech, které nejsou obezděné a nemají podpůrnou konstrukci t.j. sloupy, kotvené do země. Z ustanovení citovaného §2 stavebního zákona dále vyplývá, že do zastavěné plochy nutno na pozemku započítat nejen plochu vlastního rodinného domu, ale také plochu všech dalších staveb s obvodovými zdmi, jako jsou garáže, zahradní domky, bazény apod. Avšak do zastavěné se nezapočítávají tzv. zpevněné plochy.

K zastavěné ploše se připočítává garáž či zahradní domek

Co se rozumí zpevněnou plochou na pozemku

Zpevněnou plochou lze nazvat stavbu, která zpevňuje povrch pozemku a není obezděna svislou konstrukcí. Zpevněnou plochu stavební zákon legislativně neupravuje. Je definována pouze v rámci daňových zákonů v  § 6 odst.5 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, kde se Zpevněnou plochou pozemku rozumí: pozemek nebo jeho část v m² evidovaný v katastru nemovitostí s druhem pozemku ostatní plocha nebo zastavěná plocha a nádvoří, jehož povrch je zpevněn stavbou podle stavebního zákona bez svislé nosné konstrukce.¨

Zpevněnými plochami jsou chodníčky a pochozí plochy, nezastřešené terasy, nezakrytá parkovací místa apod. Územní plán obce však může mít v definovaných regulativech uvedeno procento maximální zástavby pozemku zpevněnými plochami.

Zpevněné plochy se do zastavěné plochy pozemků nezapočítávají. Pouze jsou ve smyslu citovaného ustanovení předmětem daně z pozemků.