Pronájem nebo podnájem: Víte, jaký je mezi nimi rozdíl?

Nájem, pronájem či podnájem? Podobné pojmy, které mnoho lidí zaměňuje. Společné mají to, že jde o užívání nemovitosti či její části někým jiným, než je vlastník za domluvené nájemné. Podle práva existují ovšem zásadní rozdíly, které je dobré znát.

Pokud pronajímáte nemovitost, betonové stěrky jsou materiálem, který vyzdvihne krásu interiéru a zároveň ji majitelé nezničí. Zdroj: Němec

Mnoho lidí si pojmy jako „pronájem“ a „podnájem“ plete, a dokonce je považuje za jedno a totéž. Jenže je v nich velký rozdíl nejen ve výkladu, ale i v právech a povinnostech zainteresovaných stran. Ten nejdůležitější je asi v tom, že podnájemník má mnohem menší práva než nájemník.

Co znamená nájem a podnájem?

Nájem znamená konkrétně přenechání nemovitosti do užívání někomu jinému (nájemci) přímo vlastníkem nemovitosti. Upravuje jej poměrně přesně občanský zákoník a práva a povinnosti smluvních strach mají jasnou definici. Smluvní vztah uzavírá pronajímatel s nájemcem prostřednictvím nájemní smlouvy, ze které pak vyplývají určité povinnosti. 

Podnájem se taktéž ošetřuje smlouvou, ale už ne mezi vlastníkem a nájemcem, ale mezi nájemcem a podnájemcem. Nájemce přenechává část pronajaté nemovitosti podnájemníkovi. Klasicky jde například o pronájem pokoje studentům apod. Pokud nájemník v bytě či domě trvale bydlí a nájemní smlouva to nezakazuje, nemusí mít nájemník ani souhlas vlastníka. Doba trvání podnájmu je závislá na době trvání nájmu. Když nájemní smlouva zanikne, nevzniká nárok na náhradní podnájem. Smlouvu o podnájmu lze vypovědět kdykoliv bez udání důvodu.

Nalepovací LED pásek výrazně oživí váš domov

Jaké jsou rozdíly mezi nájmem a podnájmem?

Nájem a podnájem jsou velmi rozdílné věci. Nájemník má mnohem větší práva než podnájemník a je také lépe chráněn zákonem.

• Nájem je možné sjednat na libovolnou dobu nebo na dobu neurčitou. Podnájem může existovat maximálně po dobu nájmu.
• Nájem končí uplynutím doby, na kterou byl sjednán, dohodou obou stran nebo z jiných důvodů uvedených v občanském zákoníku. Podnájem zaniká automaticky spolu s nájmem, i kdyby byl sjednán na delší dobu.
• V případě nájmu si můžete přihlásit do nemovitosti trvalé bydliště i přes souhlas majitele nemovitosti. U podnájmu už to tak jednoduché není a názory na toto téma se rozchází. Někde vám na základě podnájemní smlouvy trvalý pobyt zapíšou, jinde chtějí ještě písemný souhlas nájemníka, vlastníka nebo obou.
• Kouření v bytě, chov zvířat, podnikání a další omezení lze regulovat v podnájemní smlouvě. U nájmu nelze chov domácích mazlíčků zakazovat a stejně tak nemůže být překážkou ani kouření apod. Lze však požadovat vyšší kauci, kvůli zvýšenému riziku poškození vybavení bytu.

Nájemník má mnohem více práv než podnájemník. Zdroj: Ikea

Jak vznikne podnájem?

Nájemce nemá automatickou pravomoc nabízet podnájem jinému člověku. Bez souhlasu majitele nemovitosti může vzniknout podnájem jen v případě, že tam nájemník trvale bydlí a majitel to vysloveně nezakázal. Tedy nelze to udělat tak, že bude bydlet někde jinde a občas se do bytu podívá. Na druhé straně pojem „trvalé bydlení“ nemá nic společného s úředním údajem o trvalém pobytu, což je častý omyl.

Vlastník nemá povinnost umožnit podnájem. Pozor ovšem na lhůty pro udělení souhlasu. Když si nájemník písemně požádá o udělení souhlasu k podnájmu a v nájemní smlouvě není vysloveně uvedeno, že nájemce si to nepřeje, musí vlastník svůj nesouhlas opět vyjádřit písemně a má na to měsíc. Když tak neučiní, bere se to jako souhlas.

Když dá nájemník nemovitost dál k podnájmu i přes nesouhlas vlastníka, porušuje hrubě své povinnosti a může to znamenat okamžitou výpověď z bytu.

Smlouva o podnájmu nemusí být písemná 

Podnájem vzniká na základě podnájemní smlouvy, kde se účastníci značí jako nájemce a podnájemce. Nájemce sám byt dočasně využívá na základě nájemní smlouvy s pronajímatelem (vlastníkem) a chce byt nebo jeho část dát do podnájmu další osobě. Tato smlouva, oproti nájemní, nemusí být uzavřena písemně, ale je to samozřejmě vždy lepší. Zákon ani nepředepisuje žádné povinné náležitosti, které by měla obsahovat. Je tak jen těch, kterých se to týká, aby vše upravili skutečně pečlivě a nezapomněli na žádnou důležitou skutečnost. Zejména podnájemník by měl trvat na podrobné upravení práv a povinností.

Podnájem končí maximálně po uplynutí nájemní smlouvy nájemce. Zdroj: Canstockphoto

Jako podnájemce preferujte opatrnost

Před uzavřením smlouvy o podnájmu, se přesvědčte, že nájemce může skutečně byt užívat (má platnou smlouvu o nájmu). Protože ve smlouvě může být klauzule, že podnájem umožnit nesmí, je vhodné se do ní podívat. Nájemce by to měl umožnit. Důležitá je taktéž doba trvání nájemní smlouvy. Možná končí za měsíc a vy si budete za chvíli muset hledat jiné bydlení. Taktéž se ujistěte o tom, že nájemní smlouvu sjednal nájemce skutečně s vlastníkem. Tuto informaci najdete v evidenci katastru nemovitostí.

Podnájem družstevního bytu

V případě družstevních bytů je situace mnohem odlišnější. Členové bytových družstev totiž často ani pořádně neví, že oni sami jsou v pronájmu na základě nájemní smlouvy uzavřené s bytovým družstvem a vztahují se na ně výše uvedené podmínky. Bytové družstvo tedy musí souhlasit s podnájem družstevního bytu. Některá družstva už mají toto právo uvedené ve svých stanovách.

Nejčastější chyby při plánování záclon a závěsů