Chcete koupit dům i s hypotékou? Převzetí úvěru může ušetřit peníze, banka má ale poslední slovo

Při koupi domu nebo bytu zatíženého hypotékou nemusí stávající úvěr vždy zaniknout. Za určitých podmínek ho může převzít kupující a pokračovat ve splácení místo prodávajícího. Zajímavé to bývá hlavně tehdy, když má původní hypotéka nižší sazbu, než jakou by dnes kupující získal u nového úvěru. Nejde však o jednoduché předání smlouvy společně s klíči. Banka musí změnu dlužníka schválit, znovu prověří příjmy a závazky kupujícího a určí podmínky celého převodu. Dokud původního dlužníka výslovně neuvolní, zůstává za splácení odpovědný, i kdyby se kupující soukromě zavázal, že bude splátky posílat za něj.

Převzetí hypotéky není totéž co refinancování

Při skutečném převzetí hypotéky se nemění banka, ale člověk, který má úvěr splácet. Kupující nastoupí na místo prodávajícího jako nový dlužník a nemovitost dál zůstává zastavená ve prospěch stejné banky. V některých případech může pokračovat také původní úroková sazba, zbývající doba fixace a splátkový kalendář.

Při koupi domu nebo bytu zatíženého hypotékou nemusí stávající úvěr vždy zaniknout. Zdroj: Pixabay

Přesný rozsah zachovaných podmínek ale závisí na konkrétní bance a podobě dodatku k úvěrové smlouvě. Občanský zákoník vychází z toho, že se převzetím dluhu jeho obsah nemění. Bankovní proces však může zahrnovat další požadavky, změnu doprovodných služeb nebo úpravu některých smluvních parametrů. Kupující by proto neměl spoléhat pouze na ústní informaci prodávajícího, že „hypotéka zůstane stejná“. Refinancování funguje jinak. Kupující nebo současný majitel si sjedná nový úvěr, z něhož se původní hypotéka doplatí. Staré zástavní právo se následně vymaže a do katastru se případně zapíše zástava nové banky. Kupující si tak může vybrat jiného poskytovatele, sazbu a dobu splatnosti, ale o výhodné podmínky původního úvěru přijde.

Souhlas prodávajícího a kupujícího nestačí

Převzetí dluhu vyžaduje souhlas věřitele, tedy banky. Prodávající nemůže hypotéku jednoduše převést na jiného člověka pouze prostřednictvím kupní smlouvy. Stejně tak nestačí dohoda, podle níž bude nový majitel posílat splátky ze svého účtu. Bez souhlasu banky zůstává jejím dlužníkem původní klient. Kdyby kupující přestal platit, banka by mohla požadovat splácení po prodávajícím, přestože už nemovitost nevlastní. Soukromá dohoda mezi oběma stranami by jejich vzájemný vztah mohla upravovat, ale sama o sobě by původního dlužníka vůči bance neosvobodila.

Právě proto musí být převzetí hypotéky součástí předem připraveného postupu. Kupní smlouva, změna úvěrové dokumentace, úhrada kupní ceny a převod vlastnictví v katastru na sebe musí časově i obsahově navazovat.

Banka kupujícího prověří téměř jako u nové hypotéky

To, že hypotéka už několik let existuje a je řádně splácena, neznamená, že ji může převzít kdokoliv. Banka musí ověřit, zda nový dlužník zvládne pokračovat ve splácení. Zajímat ji budou jeho příjmy, pravidelné výdaje, další půjčky, limity kreditních karet, kontokorenty i dosavadní platební historie. Kupující obvykle dokládá totožnost, příjmy a informace o dalších závazcích. Zaměstnanec může potřebovat potvrzení od zaměstnavatele nebo výpisy z účtu, podnikatel daňová přiznání a související podklady. Banka si také prověří úvěrové registry a může znovu posoudit hodnotu zastavené nemovitosti.

Převzetí hypotéky může být chytrým řešením, ale pouze tehdy, když skutečně vychází lépe než nový úvěr a všechny tři strany přesně vědí, co podepisují. Zdroj: Pixabay

Schválení proto není automatické. Jestliže kupující nemá dostatečný příjem, je příliš zadlužený nebo má negativní záznam v registrech, banka může změnu dlužníka odmítnout. Řešením někdy bývá přidání dalšího spoludlužníka, vyšší podíl vlastních peněz nebo výběr úplně jiného způsobu financování. Kupující by si měl schválení vyřešit dříve, než se bez možnosti odstoupení zaváže k nákupu. Rezervační i kupní smlouva by měly počítat s variantou, že banka převzetí nepovolí.

Převzatá hypotéka většinou nepokryje celou kupní cenu

Zůstatek úvěru zpravidla neodpovídá ceně, za kterou se nemovitost právě prodává. Prodávající mohl několik let splácet a hodnota domu nebo bytu mezitím mohla výrazně vzrůst. Představme si nemovitost prodávanou za šest milionů korun, na níž zbývá hypotéka ve výši 2,5 milionu. Kupující může převzít existující dluh, ale dalších 3,5 milionu musí uhradit z vlastních zdrojů nebo jiného financování. Některé banky dovolují převzetí původního úvěru spojit s dalším hypotečním financováním, vždy však záleží na jejich nabídce a na hodnotě zástavy.

Rozdíl kupní ceny se běžně neposílá prodávajícímu bez dalšího zajištění. Bezpečnější je advokátní, notářská nebo bankovní úschova, z níž se peníze uvolní po splnění předem stanovených podmínek. Smlouvy musí jasně určit, jaká část ceny připadá na převzatý dluh, jaká část se hradí samostatně a kdy prodávající peníze skutečně dostane. Složitější situace nastává, pokud zbývající dluh převyšuje prodejní cenu nebo hodnotu nemovitosti uznanou bankou. Prodávající pak může potřebovat část hypotéky doplatit z vlastních prostředků nebo nabídnout další zajištění. Bez dohody s bankou nelze předpokládat, že problém vyřeší samotný prodej.

Jak převzetí hypotéky obvykle probíhá

Prvním krokem by měl být kontakt prodávajícího s bankou. Potřebuje zjistit aktuální zůstatek, podmínky úvěru, datum konce fixace a především to, zda banka změnu dlužníka u dané smlouvy umožňuje. Vyplatí se požádat také o předběžný seznam dokumentů a očekávaných poplatků. Následně podá kupující žádost a doloží svou finanční situaci. Banka provede posouzení úvěruschopnosti a může si vyžádat ocenění nemovitosti, návrh kupní smlouvy, pojistnou smlouvu a další dokumenty. Teprve po schválení se připraví dodatek nebo nová smluvní dokumentace, v níž bude přesně uvedeno, od kdy kupující vstupuje do pozice dlužníka a za jakých podmínek je prodávající ze závazku uvolněn.

Současně se dokončí kupní smlouva a nastaví způsob úhrady rozdílu kupní ceny. Následuje podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru. Protože financující banka zůstává stejná, její zástavní právo obvykle na nemovitosti pokračuje, dokumenty však musí odpovídat jejím požadavkům a aktuálnímu vlastníkovi. Nemovitost by se měla předávat až v okamžiku stanoveném smlouvou, ideálně po splnění bankovních podmínek a s jistotou, že je prodávající z úvěru skutečně vyvázán. Nestačí, že kupující začal posílat splátky nebo už podal návrh na zápis vlastnictví.

Kdy může být převzetí výhodné pro kupujícího

Největší výhodou může být původní úroková sazba. Jestliže prodávající získal hypotéku v době levnějších peněz a do konce fixace zbývá ještě několik let, může kupující platit méně než u nového úvěru. Rozdíl několika procentních bodů může u vyššího zůstatku znamenat tisíce korun měsíčně. Kupující může ušetřit také část administrativy spojené se splacením starého úvěru, výmazem původní zástavy a zápisem zástavy jiné banky. Převzetí ovšem není bez papírování a banka může požadovat poplatek za změnu smlouvy, nový odhad nebo další dokumenty.

Výhodná sazba by neměla zastínit ostatní parametry. Důležitá je zbývající splatnost, délka fixace, podmínky mimořádných splátek, pojištění a další služby. Hypotéka s nízkým úrokem nemusí kupujícímu vyhovovat, pokud má například příliš krátkou zbývající dobu splácení a kvůli tomu vysokou měsíční splátku. Původní sazbu je navíc potřeba porovnat s aktuálním trhem. Úvěr, který byl výhodný před dvěma lety, už nemusí být nejlepší ve chvíli, kdy tržní úroky klesnou.

Prodávající se může vyhnout předčasnému doplacení

Pro prodávajícího je převzetí zajímavé tím, že hypotéka dál pokračuje. Nemusí ji splatit z kupní ceny a v některých případech tak neřeší náklady spojené s předčasným ukončením během fixace. Výhodný úvěr může zároveň zvýšit atraktivitu nabídky. Kupující nezískává pouze nemovitost, ale také možnost financování s podmínkami, které už na běžném trhu nemusí být dostupné. Prodávající však musí trvat na tom, aby byl ze smlouvy bankou řádně vyvázán. Dokud nemá potvrzenou změnu dlužníka, neměl by považovat svou hypotéku za předanou. Kontrolovat je potřeba také související pojištění, inkasní účet a další produkty vedené na jeho jméno.

Běžnější alternativou je doplacení staré hypotéky

Převzetí úvěru není jediný způsob, jak koupit zastavenou nemovitost. Častěji si kupující sjedná vlastní hypotéku a část kupní ceny se odešle přímo bance prodávajícího na doplacení jeho dluhu. Zbytek peněz bývá uložen v úschově a po převodu vlastnictví se vyplatí prodávajícímu. Původní banka po splacení vydá potvrzení o zániku dluhu a souhlas s výmazem zástavního práva. Pokud kupující financuje nákup novým úvěrem, zapíše se následně zástava jeho banky. Celý postup vyžaduje přesné sladění kupní smlouvy, úschovy, vyčíslení dluhu a podmínek obou bank. Tato varianta dává kupujícímu větší možnost vybrat si banku, délku splácení i fixaci. Může být výhodnější, pokud má stávající hypotéka vysokou sazbu, nevhodnou splatnost nebo příliš nízký zůstatek, který pokrývá jen malou část kupní ceny.

Nízká původní sazba je příjemná výhoda. Důležitější je však jistota, že banka schválila nového dlužníka, prodávající byl ze závazku uvolněn a kupní cena je vypořádána bezpečným způsobem. Zdroj: iStock.cz

Hypotéku lze převzít také po rozvodu nebo v rodině

Změna dlužníka se neřeší pouze při prodeji. Častým případem je rozchod nebo rozvod, kdy si jeden z partnerů ponechá nemovitost a má dál splácet úvěr sám. Ani dohoda o vypořádání společného jmění však automaticky druhého partnera z hypotéky nevyváže. Banka znovu posoudí, zda zbývající dlužník zvládne celý úvěr ze svých příjmů. Podobný princip se může uplatnit při předání nemovitosti a úvěru mezi rodiči a dětmi. Některé banky pro takové řešení používají označení štafetová hypotéka. Také zde je nutný souhlas banky a schválení nového dlužníka.

Při úmrtí se hypotéka řeší v rámci pozůstalosti. Dědicové by měli banku kontaktovat co nejdříve a zjistit, jak budou splátky hrazeny během dědického řízení a kdo následně převezme závazek. Samotné zdědění nemovitosti neznamená, že lze úvěrové podmínky nebo povinnost splácet ignorovat.

Bez právníka se šetření nemusí vyplatit

Převzetí hypotéky propojuje úvěrovou smlouvu, kupní smlouvu, zástavní právo, katastr a vypořádání kupní ceny. Jedna nepřesná formulace může způsobit, že prodávající zůstane dlužníkem, kupující nezíská financování nebo se peníze uvolní dříve, než bude převod bezpečně dokončený. Smlouvy by měl připravit nebo alespoň zkontrolovat advokát se zkušeností s převody nemovitostí a hypotečním financováním. Dokumenty stažené z internetu obvykle nepočítají s podmínkami konkrétní banky, rozdílem kupní ceny a úvěru ani s možným zamítnutím kupujícího. Převzetí hypotéky může být chytrým řešením, ale pouze tehdy, když skutečně vychází lépe než nový úvěr a všechny tři strany přesně vědí, co podepisují. Nízká původní sazba je příjemná výhoda. Důležitější je však jistota, že banka schválila nového dlužníka, prodávající byl ze závazku uvolněn a kupní cena je vypořádána bezpečným způsobem.

Zdroj: csas.cz, partnersbanka.cz, cnb.cz, zakonyprolidi.cz