Nájemníci si v roce 2026 připlatí. Změnila se pravidla pro drobné opravy v bytech

Od ledna 2026 platí nové limity pro takzvané drobné opravy v nájemních bytech. Změna, kterou vláda zdůvodňuje růstem cen materiálů i práce, v praxi znamená, že část oprav, které dříve hradil pronajímatel, nyní častěji zaplatí nájemník. V praxi tak pravděpodobně přibude sporů. Když se rozbije kotel, je celkem jasné, že ho opravuje vlastník, ale co třeba kapající kohoutek nebo rozbité žaluzie?  Máte nárok na to, aby vám tyto drobnosti majitel opravil? 

Za drobné opravy se považují menší zásahy související s běžným užíváním bytu, typicky jde například o opravy podlah. Zdroj: Forbo

České právo rozlišuje mezi běžnou údržbou bytu, drobnými opravami a většími zásahy, které už musí zajistit pronajímatel. Právě hranice mezi těmito kategoriemi bývá nejčastějším zdrojem konfliktů mezi oběma stranami nájemního vztahu. Za drobné opravy se považují menší zásahy související s běžným užíváním bytu. Typicky jde například o opravy podlah, klik, zámků, vypínačů, zásuvek, vodovodních baterií, splachovačů nebo menších částí kuchyňského či sanitárního vybavení. Pozor – tyto se za drobné opravy považují vždy, bez ohledu na finanční limit. Kompletní výčet najdete zde, v paragrafu 4 tohoto nařízení. Tyto drobné opravy hradí nájemce. Hradí i další opravy, které nejsou ve výčtu, ale jen do výše limitu, uvedeného dále.  Nájemce zároveň zajišťuje i běžnou údržbu, tedy například malování, čištění odpadů nebo výměnu drobných součástek. A konečně samozřejmě nájemce hradí opravy, jejichž nutnost sám způsobil – pokud např. zničí nějaký elektrospotřebič jeho špatným užíváním, musí koupit nový. 

Některé opravy jsou drobné vždy, některé podle nového limitu 

Od 1. ledna 2026 se změnily finanční hranice, podle kterých se posuzuje, co ještě spadá mezi drobné opravy hrazené nájemníkem (vyjma těch, které jsou ve výčtu výše a za drobné opravy se považují vždy). Důvodem byla dlouhodobá inflace a růst cen řemeslných prací, kvůli kterým původní limity přestávaly odpovídat realitě tak, aby byla zachována logika legislativy, tedy že ty nejběžnější opravy si zajistí obyvatel bytu sám. Zatímco dříve se za drobnou opravu (mimo výčet) považoval zásah do částky 1 000 korun, nově se hranice zvýšila na 1 500 korun. A ještě je zde roční limit: Přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy uvedené v § 4 a 5 v kalendářním roce částku rovnající se 150 Kč/m² podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy. Toto platí i pro opravy v základním výčtu. Náklady na straně nájemce tedy nejsou „nekonečné“.  Náklady na dopravu se do nákladů na tyto opravy nezapočítávají a hradí je nájemce.

Zatímco dříve se za drobnou opravu (mimo výčet) považoval zásah do částky 1 000 korun, nově se hranice zvýšila na 1 500 korun. Zdroj: Canstockphoto

Nájemce musí provádět běžnou údržbu a čištění 

Nájemce má také povinnost pravidelných prohlídek a čištění u vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní.Nově také přibyla povinnost nájemce zajišťovat a hradit prohlídky a čištění  kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení.

Když si uvědomíme, jak se ceny opravdu zvýšily, je třeba uznat, že posílení pozice pronajímatele se zas tolik nekoná. Přes 1500 korun už dnes stojí opravdu i drobnost, vzhledem k vysokým cenám. A každou takovou (kromě drobných oprav „z podstaty“, uvedených ve výčtu)  je možno požadovat po pronajímateli. Typické jsou spory o to, zda závada vznikla běžným používáním, nebo zanedbanou údržbou či technickou vadou.Důležitý je také postup řešení: Pokud chce nájemce, aby opravu hradil pronajímatel, měl by mu to samozřejmě oznámit předem a na opravě se vzájemně domluvit. Výjimkou je havarijní stav, který je třeba řešit okamžitě. Řadu praktických situací lze upravit předem a předejít tak budoucím sporům.Vyplatí se například přesně vymezit způsob oznamování závad, postup při objednávání oprav nebo pravidla pro proplácení nákladů. Právě nejasné formulace bývají v praxi jedním z hlavních důvodů konfliktů mezi nájemníky a pronajímateli.

Zdroje

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. o běžné údržbě a drobných opravách souvisejících s užíváním bytu

Finela – změny v nájemním bydlení 2026

Švanda Legal – které opravy musí od roku 2026 provádět nájemce