Může SVJ ve stanovách zakázat krátkodobé pronájmy bytů typu Booking či Airbnb?

Krátkodobé ubytování přes Airbnb nebo Booking bývá v bytových domech častým zdrojem sporů. Česká judikatura je dnes v jedné klíčové věci poměrně jasná: společenství vlastníků jednotek nemůže samo ve stanovách plošně zakázat vlastníkovi, aby svůj byt krátkodobě přenechával dalším osobám. To ale neznamená, že v domě neplatí žádná pravidla a že se sousedé proti problematickému provozu nemohou bránit.

SVJ nemůže ve stanovách zavést plošný zákaz krátkodobých pronájmů ani jejich uskutečňování podmínit souhlasem ostatních vlastníků.  Zdroj: Canstockphoto

SVJ nemůže ve stanovách zavést plošný zákaz krátkodobých pronájmů ani jejich uskutečňování podmínit souhlasem ostatních vlastníků. Nejvyšší soud v usnesení ze dne 15. března 2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022, výslovně uzavřel, že společenství vlastníků se při úpravě stanov může pohybovat jen v mezích své zákonné působnosti. Jestliže tedy shromáždění prostřednictvím stanov omezuje vlastnické právo vlastníka jednotky ohledně užívání bytu, rozhoduje o věci, o níž nemá působnost rozhodnout, a na takové ustanovení se hledí, jako by nebylo přijato. Podle § 1194 odst. 1 občanského zákoníku je totiž SVJ právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku, nikoli za účelem regulace toho, jak vlastník v mezích zákona užívá svůj byt. A podle § 1189 odst. 1 občanského zákoníku správa domu a pozemku zahrnuje to, co je nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a společné části. Určování, komu smí být byt pronajmout, mezi tyto zajišťované agendy nepatří. 

Občanský zákoník v § 1175 odst. 1 říká, že vlastník jednotky má právo svůj byt svobodně spravovat a výlučně užívat: (1) Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. (2) Vlastník jednotky spravuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; jde-li však o společné části uvnitř bytu a společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání, provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy.  

Pronajímatelé se musí řídit pravidly pro správu domu. Zdroj: Canstockphoto

Co to znamená v praxi? Vlastník výkonem svých práv nesmí ztížit jinému vlastníku výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné prostory a části domu. Vlastník tedy nemůže se svým bytem nakládat libovolně, ale zároveň mu SVJ nemůže jen „pro jistotu“ předem zakázat určitý způsob užívání, pokud takový zákaz nemá oporu v zákoně. Nejvyšší soud v citovaném rozhodnutí výslovně spojil tento závěr i s ochranou vlastnictví podle čl. 11 Listiny základních práv a svobod. Tedy platí, že zásah do vlastnického práva musí mít zákonný základ a nemůže být vytvořen pouze interním rozhodnutím shromáždění. Pro praxi to znamená, že ustanovení stanov typu „vlastník smí byt pronajmout krátkodobě jen se souhlasem všech členů SVJ“ je právně velmi problematické a podle uvedené judikatury neobstojí.

Dělat si cokoliv ale nelze 

Velmi důležité je, že verdikt Nejvyššího soudu neznamená absolutní svobodu v situaci určitého konfliktu výlučného vlastnictví (bytu) a společného vlastnictví (domu).  Vlastník jednotky je podle § 1176 občanského zákoníku povinen řídit se pravidly pro správu domu a pozemku a užívání společných částí a zároveň zajistit jejich dodržování i osobami, kterým umožnil přístup do domu nebo bytu. Jinak řečeno: pokud do bytu posílá hosty, odpovídá za to, že budou respektovat pravidla domu, nebudou rušit noční klid, ničit společné prostory nebo zneužívat vstupní systémy. Další prakticky významné ustanovení je § 1182 odst. 3 občanského zákoníku. Ten ukládá vlastníkovi, aby předem oznámil osobě odpovědné za správu domu podnikání nebo jinou činnost v bytě, která může na dobu nikoli přechodnou vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě. Nelze z něj vyvozovat pravomoc SVJ krátkodobé pronájmy plošně zakázat, ale v některých případech může být oporou pro požadavek, aby vlastník provoz v domě netajil a nesl za něj odpovědnost. Vedle toho je tu i obecná sousedská ochrana v § 1013 občanského zákoníku: nikdo nesmí nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob a působit nepřiměřené imise, tedy například hluk, pach či jiná obtěžování.

SVJ může přijímat a vymáhat pravidla, která se týkají správy domu a užívání společných částí, nikoli samotného vlastnického oprávnění byt pronajmout. Typicky tedy může řešit režim vstupu do domu, používání společných prostor, bezpečnost, předávání čipů, poškozování výtahu, nepořádek na chodbách nebo rušení ostatních obyvatel. Může také dokumentovat porušování povinností, vyzývat vlastníka k nápravě a v krajním případě využít soudní ochranu, která může vést ve zcela mimořádných případech a v případě zásahu vysoké intenzity až k nucenému odprodeji jednotky. 

Zdroj: Občanský zákoník https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89

Rozsudek Nejvyššího soudu https://www.zakonyprolidi.cz/judikat/nscr/26-cdo-854-2022

https://advokatnidenik.cz/2023/04/12/ns-spolecenstvi-vlastniku-nemuze-stanovami-omezit-kratkodobe-pronajmy/

https://www.akhavelkova.eu/blog/detail/258/muze-svj-zakazat-pronajem-bytu-pres-airbnb