Malé byty mění Prahu. Pro singles a investory fungují, rodiny ale vytlačují za hranice města

Pražský realitní trh se nenápadně mění. Neznamená to, že by lidé přestali chtít větší byty. Spíš na ně stále častěji nedosáhnou. Rostoucí ceny, drahé financování a omezená nabídka posouvají poptávku k menším bytům, které jsou dostupnější celkovou cenou, lépe se financují a často se snáze pronajímají.

Výsledek je vidět hlavně u rodin. Zatímco singles, páry nebo investoři se vejdou do garsonky, 1+kk nebo menšího 2+kk, domácnost s dětmi potřebuje víc prostoru. Jenže větší pražský byt se pro mnoho rodin stává finančně nedosažitelný. Čím častěji Praha nabízí hlavně malé a střední byty, tím víc rodin začíná hledat za její hranicí.

Chcete domek? Pak hledejte hlavně za Prahou. Zdroj: Pixabay

Malý byt jako dostupnější kompromis

Malé byty patří dlouhodobě k nejžádanějším. Důvod je jednoduchý: jejich cena za metr čtvereční bývá vysoká, ale celková kupní cena zůstává pro část kupujících ještě dosažitelnější než u větších jednotek. Právě proto lákají mladé kupující, investory i lidi, kteří chtějí v Praze zůstat alespoň v menším. Podle tiskové zprávy realitní kanceláře Philip & Frank se trh v Praze stále víc orientuje na menší byty, protože jsou snáze financovatelné a u nejmenších jednotek se drží nejvyšší cena za metr čtvereční. Větší rodinné byty se naopak pro velkou část domácností stávají hůře dostupnými. Trend potvrzují i data z trhu novostaveb. Deloitte uvádí, že průměrná nabídková cena nových bytů v Praze v prvním čtvrtletí 2026 dosáhla 180 300 Kč za metr čtvereční a mezičtvrtletně vzrostla o 2,1 %.

Pro rodiny je problém celková cena

U malých bytů se dá vysoká cena za metr ještě „schovat“ do menší plochy. U rodinných dispozic už ale součet rychle narůstá. Byt 3+kk nebo 4+kk v Praze znamená pro mnoho domácností částku, kterou nezvládnou financovat ani s hypotékou, nebo by je splátka příliš zatížila. Právě proto se rodiny často dívají do Středočeského kraje. Nejde jen o touhu po zahradě nebo klidnějším životě. Mnohdy jde o čistou matematiku: za cenu menšího pražského bytu lze za hranicí města získat větší byt, řadový dům nebo starší nemovitost k rekonstrukci. Jenže ani Středočeský kraj už dávno není levnou jistotou. Novinky letos upozornily, že ceny bytů a rodinných domů ve středních Čechách v posledních deseti letech výrazně rostly a region je silně navázaný na vývoj v Praze. Nejdráž vycházejí lokality v okolí hlavního města a na Kladensku.

V Praze seženete spíše menší bydlení. Zdroj: Pixabay

Praha potřebuje víc bytů, ale výstavba kolísá

Dostupnost bydlení nezhoršují jen ceny. Důležitá je i nová výstavba. Podle ČSÚ se v Praze v prvním čtvrtletí 2026 začalo stavět 1 449 bytů, což znamenalo meziroční pokles o 49,4 %. Dokončeno bylo 2 266 bytů, meziročně o 15,1 % více. To ukazuje problém, který lidé na trhu vnímají velmi konkrétně: hotových bytů je málo, nové projekty vznikají pomalu a každý výkyv v povolování nebo zahajování staveb se do nabídky propisuje se zpožděním. Když nabídka nestačí poptávce, tlak na menší a dostupnější dispozice sílí. Malé byty se navíc dobře prodávají i pronajímají. Pro developery i investory proto často dávají ekonomický smysl. Pro město jako celek ale vzniká otázka, zda taková skladba bytů odpovídá tomu, jak v Praze skutečně žijí domácnosti.

Město pro singles, nebo i pro rodiny?

Pokud se v Praze staví a prodávají hlavně menší jednotky, mění se tím nejen realitní trh, ale i sociální skladba města. Rodiny, které v Praze pracují, posílají děti do škol a využívají služby, se mohou postupně přesouvat za hranice metropole. To přináší další dopady: delší dojíždění, tlak na dopravu, školky, školy i infrastrukturu ve středočeských obcích. Pro Prahu to zároveň znamená riziko, že se z některých částí města stane prostor hlavně pro investiční byty, krátkodobější nájmy, singles a páry bez dětí. Město ale nemůže dlouhodobě fungovat jen jako místo práce a malometrážního bydlení. Potřebuje i dostupné byty pro rodiny, profese ve službách, učitele, zdravotníky nebo lidi, kteří v něm zajišťují každodenní provoz.

Odborník na bytovou politiku Martin Lux dlouhodobě upozorňuje, že u dostupného bydlení není důležité jen postavit byty, ale také zajistit, aby dostupné zůstaly i do budoucna. V souvislosti s Prahou zmiňoval vídeňský model jako inspiraci pro stabilnější dostupné bydlení.

Zdroj: realitní kancelář Philip & Frank