Klimatizace v bytě, jednotka na balkoně? Často potřebujete souhlas SVJ

S blížícím se létem začínají lidé řešit, jak byt ochladit co nejrychleji a nejpohodlněji. Málo platné, prakticky jediné skutečně účinné řešení často nabízí klimatizace. Všechna ostatní opatření včetně předokenních rolet pomohou jen trochu a léta jsou bohužel čím dál teplejší. Jenže právě u klimatizací v bytových domech naráží praxe na častý omyl: to, že máte balkon nebo lodžii, ještě neznamená, že si tam můžete bez dalšího umístit venkovní jednotku.  A to platí i tehdy, když vám to montážní firma, lačná „kšeftu“, bude tvrdit.  Ve hře bývá souhlas SVJ nebo družstva, pravidla či stanovy SVJ pro společné části domu i možné námitky kvůli hluku. Ano, jednotky klimatizace jsou na balkonech běžně k vidění, protože se často řešení nalezne. Rozhodně však lze doporučit hledat jej se součinností SVJ. 

Zdroj: Pixabay

Mnoho lidí vychází z jednoduché představy: když je balkon přístupný jen z jejich bytu, mohou o něm rozhodovat sami. Jenže právě tady naráží běžná představa na právo. Občanský zákoník v § 1160 odst. 1 stanoví, že společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které mají podle své povahy sloužit vlastníkům jednotek společně. A v § 1160 odst. 2 dodává, že mezi společné části patří i stavební části podstatné pro zachování domu, včetně jeho tvaru a vzhledu. Ještě konkrétnější je nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které v § 5 odst. 1 písm. f) výslovně uvádí balkony, lodžie a terasy. I když jsou tedy přístupné jen z jednoho bytu, nejde zpravidla o „soukromou část“ v běžném slova smyslu, ale o společnou část domu ve výlučném užívání konkrétního vlastníka.

Pokud si chcete pořídit přenosnou klimatizaci a vystrčit hadici ven oknem, nic řešit nemusíte. Pokud však zvažujete do bytu, který takto není vybaven už od začátku, pořízení klasické klimatizaci s venkovní jednotkou, situace se mění. Jednotku je totiž třeba někam umístit, ukotvit a propojit s interiérem. V řadě případů tak dochází k zásahu do fasády (která bývá často zateplena), obvodové stěny včetně nosné, zábradlí, lodžie nebo jiných částí domu. Občanský zákoník v § 1175 odst. 1 sice dává vlastníkovi právo jednotku svobodně spravovat a uvnitř upravovat, současně ale říká, že nesmí ztížit jinému vlastníku výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Právě tady bývá hlavní právní problém klimatizací v bytových domech.

V družstevním bytě ještě opatrněji 

Jestliže instalace klimatizace zasahuje do společné části domu nebo mění jeho vzhled, nepůjde už jen o soukromou věc jednoho vlastníka. V takových případech bývá zpravidla potřeba souhlas SVJ. Konkrétní postup pak záleží i na stanovách společenství vlastníků.  Ještě opatrnější musí být lidé v družstevních bytech. Tam totiž zpravidla nejsou vlastníky bytu, ale nájemci družstevního bytu. A občanský zákoník v § 2257 odst. 1 říká poměrně jasně, že nájemce může provést stavební úpravu nebo jinou změnu bytu nebo domu pouze se souhlasem pronajímatele. V praxi to znamená jediné: pokud bydlíte v družstevním bytě, bez souhlasu družstva byste venkovní jednotku klimatizace instalovat neměli. A protože se často zasahuje i do fasády, lodžie nebo dalších částí domu, bývají družstva v těchto případech ještě opatrnější než SVJ.

Mít souhlas domu ještě neznamená mít vyhráno. Klimatizace může být problém i kvůli hluku, zejména pokud venkovní jednotka směřuje do klidného vnitrobloku, k sousednímu oknu nebo na lodžii nad jiným bytem. Vedle soukromého práva tak může vstoupit do hry i veřejnoprávní stránka věci, zejména hygienické limity hluku. Navíc i tady se uplatní § 1175 odst. 1 občanského zákoníku. Vlastník jednotky totiž nesmí ztížit jinému vlastníkovi výkon stejných práv. Takže i technicky správně namontovaná klimatizace může narazit, pokud bude sousedy nadměrně obtěžovat.

Kuchyňská baterie s více druhy proudů: Která to je a kam pro ni?

Někdy může být třeba i stavební úřad 

Na internetu se často objevují rady, že klimatizace je drobnost, kterou není třeba řešit. Tak jednoduché to ale není. U venkovních jednotek umisťovaných na balkon, lodžii nebo fasádu bytového domu vždy záleží na konkrétním technickém řešení, na rozsahu zásahu do konstrukcí domu i na tom, zda se jím mění vzhled stavby. Právě proto se nevyplácí stavebněprávní stránku věci podceňovat. Jakmile se zasahuje do obvodového pláště nebo jiných konstrukcí domu, je rozumné si předem ověřit, zda nejde o záměr, který bude třeba projednat i se stavebním úřadem. 

Kdo chce klimatizaci řešit legálně a bez budoucích konfliktů, měl by postupovat opačně, než se často děje v praxi. Nejdřív je potřeba zjistit, co o společných částech a zásazích do domu říká prohlášení vlastníka, stanovy SVJ nebo pravidla družstva. Potom je vhodné obrátit se na správu domu a vyžádat si souhlas. U družstevního bytu je to prakticky nutnost. U bytu v osobním vlastnictví je zase potřeba vycházet hlavně z § 1160, § 1175 a § 1189 občanského zákoníku.Teprve když je jasné, že dům proti instalaci nic nenamítá, má smysl řešit technické provedení, hlučnost a případně i konzultaci se stavebním úřadem. Jinak se může snadno stát, že člověk investuje desítky tisíc korun do zařízení, které bude muset z domu zase odstranit.

Zdroje: 

Občanský zákoník https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89

Nařízení vlády č. 366/2013 Sb.https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-366 

Nařízení vlády o ochraně zdraví před nepříznivými účinky hluku a vibrací https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2011-272