Kdo rozhodne o užívání společných prostor jen některými vlastníky bytů?

Terasa, sušárna nebo třeba kočárkárna. Ve společných částech domu někdy vznikne zájem o výlučné užívání jen některými vlastníky. Kdo o tom ale rozhoduje? SVJ? Předseda? Nebo samotní vlastníci? Pravidla jsou jasná, ale často se pletou.

Když se jeden z vlastníků bytů rozhodne, že by chtěl využívat bývalou sušárnu jako soukromou pracovnu, nebo si skupina sousedů chce „zabrat“ předzahrádku na společné grilování, přichází otázka: mohou to udělat jen tak? A kdo má právo rozhodnout o tom, že některé společné části domu bude výlučně nebo přednostně užívat jen někdo z vlastníků? Odpověď není složitá, ale je potřeba znát rozdíl mezi správou domu a spoluvlastnickým právem. (Zdroj: rozhodnuti.nsoud.cz)

Ve společných částech domu někdy vznikne zájem o výlučné užívání jen některými vlastníky. Zdroj: iStock

Co jsou vlastně společné prostory a kdo je vlastní

Společné prostory domu (jako jsou chodby, sklepy, půdy, kolárny nebo i přilehlé pozemky) jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. Každý má podíl podle velikosti svého bytu a tento podíl ho opravňuje tyto prostory užívat i spolurozhodovat o jejich správě. Důležité je pochopit, že se nejedná o „cizí“ majetek, který by bylo možné pronajmout jednotlivci jako třetí osobě. Spoluvlastník není nájemce, ale někdo, kdo má k danému prostoru přímo vlastnický vztah. Proto nelze mluvit o nájmu, pokud si chce nějaký vlastník část společného prostoru užívat sám.

Jak vybrat správný dřez do malé kuchyně?

Kdy nerozhoduje SVJ, ale přímo vlastníci

Pokud jde o běžnou správu domu, jako je údržba, úklid nebo opravy, rozhoduje společenství vlastníků, tedy právnická osoba – SVJ. Jenže situace, kdy chce někdo výlučně užívat část domu, není běžnou správou, ale otázkou výkonu spoluvlastnických práv. V takovém případě nerozhoduje SVJ jako celek, ale samotní vlastníci jednotek, a to jako spoluvlastníci společných částí domu. Dohodnout se mohou například ústně, zákon nevyžaduje písemnou formu. Přesto je písemná dohoda rozhodně doporučená, hlavně pokud by mělo jít o delší nebo trvalejší užívání. (Zdroj: https://dostupnyadvokat.cz/blog/organy-svj).

Jak má dohoda mezi vlastníky vypadat

Vlastníci se mohou dohodnout, že některou část domu bude užívat jen jeden nebo několik z nich. Mohou si určit konkrétní prostor, časové omezení a případnou finanční kompenzaci pro ostatní. Taková dohoda musí vycházet ze spoluvlastnických poměrů, ne z rozhodnutí SVJ jako instituce. Dohoda může být uzavřena na dobu určitou nebo neurčitou. Pokud se podmínky výrazně změní, mohou se vlastníci sejít a dohodu přehodnotit nebo nahradit novou. Není potřeba svolávat formální shromáždění, ale je dobré mít jasně doloženo, kdo se na čem shodl.

Trendy jsou černé baterie: Které vybrat a kam pro ně?

Co když někdo nesouhlasí

Dohoda musí být jednomyslná. Pokud se část vlastníků proti výlučnému užívání postaví, dohoda nemůže být platně uzavřena. V takovém případě není možné prostor výlučně užívat, protože by tím docházelo k narušení práv ostatních. Je tedy vždy potřeba hledat shodu a respektovat, že každý spoluvlastník má právo prostor užívat podle svého podílu. Kdo chce něco navíc, musí se domluvit.

Kdo má právo rozhodnout o tom, že některé společné části domu bude výlučně nebo přednostně užívat jen někdo z vlastníků? Zdroj: iStock

Kdy může o užívání rozhodnout SVJ

Jiná situace nastává, když mají být společné prostory pronajaty někomu zvenčí, tedy třetí osobě, která není vlastníkem bytu. V takovém případě jde o správu majetku a zde má pravomoc SVJ. O nájmu může rozhodnout shromáždění vlastníků, a to většinou hlasů. Případný příjem z nájmu ale není příjmem SVJ jako takového, protože SVJ nevlastní dům – jen jej spravuje jménem všech vlastníků. (Zdroj: § 10 odst. 1 písm. d) nařízení č. 366/2013 Sb.).

Proč na tom záleží

Pokud někdo ve společenství nechápe rozdíl mezi správou domu a spoluvlastnickým právem, může se snadno dostat do konfliktu. Není možné, aby předseda SVJ rozhodl o výlučném užívání sušárny. Stejně tak nelze spoléhat na to, že to „nějak odhlasujeme“ bez souhlasu všech. V takových případech musí rozhodovat spoluvlastníci sami a jednomyslně (Zdroj: (§ 16 odst. 2 písm. a) nařízení č. 366/2013 Sb.).

Zdroj: rozhodnuti.nsoud.cz, zakonyprolidi.cz, dostupnyadvokat.cz