Architektura a design

Co je třeba vědět o pozemku určeném pro stavbu rodinného domu

Od   | 

Před koupí pozemku určeného na výstavbu rodinného bydlení je třeba se přesvědčit, zda je záměr výstavby na zvoleném pozemku realizovatelný. Ne každý pozemek je stavební, tedy zastavitelný.

Realizovat stavbu pro bydlení lze jen na zastavitelné ploše vymezené k zastavění v územním plánu obce či města. Pokud nemá obec územní plán, lze umisťovat rodinné domy v zastavěném území obce vymezeném samostatným postupem podle stavebního zákona. Pokud není takto zastavěné území určeno, je zastavěným územím obce její zastavěná část vymezená k 1. září 1966 a vyznačená v mapách evidence nemovitostí, tzv. intravilán.
Avšak i v zastavěném území je výstavba regulována souborem opatření, s nimiž je nutné se při záměru výstavby v daném území seznámit a zohlednit je. Zejména jde o:

1. Uzemní plán obce či města:

Mimo jiné určuje základní koncepci rozvoje území obce, její plošné a prostorové uspořádání. Územní plán stanoví, za jakých podmínek a jakým druhem zástavby je možné pozemek zastavět. Definuje vazby pozemku na okolí, ochranná pásma v území a situování inženýrských sítí. Konkrétní podmínky staveb pak určuje formou regulativů. To je soubor omezení a předpisů, která jsou pro vybudování nemovitostí v dané lokalitě závazná a stavební úřady se jimi při svém rozhodování musí řídit. Jsou to zejména zastavěnost pozemku – % zastavění pozemku, výška zástavby a počet podlaží, soulad stavby s okolní zástavbou a podobně.

2. Následný regulační plán (pokud je vypracován):

Podrobněji definuje podmínky zástavby z územního plánu. Je to zejména: stanovení uliční a stavební čáry, odstupy stavby od hranic pozemku, vymezení tvaru půdorysu domu, garáže, tvar a podoba střechy, sklon střechy, výška a charakter oplocení, po př. specifikace materiálů vnějších částí staveb. Dále způsob napojení na dopravní a technickou infrastrukturu, způsob odvodnění povrchových vod atd.

3. Vyhláška č. 268/2009 Sb.

o technických požadavcích na stavby (v Praze Pražské stavební předpisy), kde je mimo jiné stanoveno připojení staveb na sítě technického vybavení, náležitosti uspořádání rodinných domů, zabezpečení zdraví osob, denní osvětlení budov, větrání, vytápění, požadavky na stavební konstrukce staveb, požadavky na technická zařízení staveb, způsob oplocení pozemku, požární zabezpečení atd.

Pozemek

Opatření a omezení vyplývající ze souvisejících předpisů a legislativy týkajících se zástavby na předmětném pozemku můžou následně ovlivnit velikost, charakter a vzhled rodinného domu, jeho uspořádání i rozložení funkcí a vnitřních prostor. Omezujícím faktorem může být také velikost a tvar vlastního pozemku, jeho výškové členění či jeho poloha v zástavbě. Koncepci domu, zejm. tvar, objem a velikost zamýšlené stavby může dále redukovat vyhláška č. 431/2012 Sb. o obecných požadavcích na využívání území, která mimo jiné stanovuje odstupy mezi stavbami a vzdálenosti od hranic pozemku. Také je třeba zohlednit orientaci stavby vzhledem ke světovým stranám, což má vliv na uspořádání funkcí a prostorů v domě. Stejně tak vnitřní dispozici ovlivní umístění stavby vzhledem ke komunikaci a napojení na inženýrské sítě.
Každý pozemek musí být přímo napojen na komunikaci, také vyřešení připojení na inženýrské sítě je podmínkou projektu každé stavby.
Pro záměr výstavby na přepokládaném pozemku je nutná komunikace s příslušným stavebním úřadem. Zde je možno se dozvědět, zda je předmětný pozemek zastavitelný a jaké regulační podmínky platí pro jeho zástavbu. Stavební úřad také určí výčet dokumentů, nutných k vydání územního rozhodnutí či stavebního povolení. Jejich rozsah se liší dle místních podmínek dané lokality.

 

Text: Karolina Sornas, Autor dokumentace ing. arch. Jan Zahradník

Související články:

Katalogový či individuální projekt rodinného domu?

Projekty rodinných domů. Víte vše?

Co je nutné vědět o odstupových vzdálenostech na pozemku.

Orientace rodinného domu na pozemku.

Komentáře

ZANECHTE ODPOVĚĎ

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *