Ceny pronájmů v polovině roku 2026: Praha zdražuje, Brno ji dohání. Kam se nájmy pohnou dál?

Kdo čekal, že se nájemní trh v roce 2026 uklidní, zatím se nedočkal. Bytů v nabídce sice přibylo, jenže zájem o bydlení zůstává silný a dobře naceněné nemovitosti mizí rychle. Největší tlak je stále v Praze a Brně, růst ale zasáhl i některá krajská města, která ještě před pár lety působila jako cenově dostupná alternativa. Ceny pronájmů tedy neklesají.

Celorepubliková průměrná nabídková cena dosáhla v dubnu 2026 částky 324 korun za metr čtvereční. Meziročně tak vzrostla o 7,3 procenta a proti roku 2021 byla vyšší téměř o 34 procent. Zajímavé je, že zároveň meziročně přibylo 22,8 procenta nabídek, ale průměrná doba inzerce klesla ze 46 na 31 dní. Vyšší nabídka tedy zatím nestačila poptávku utlumit.

Kolik stojí pronájem v létě 2026

Aktuální statistiky ukazují, že mezi jednotlivými městy vznikají obrovské rozdíly. Zatímco v Praze se průměrná nabídková cena pohybuje nad 450 korunami za metr, v Ústí nad Labem nebo Karlových Varech zůstává zhruba na polovině.

Následující přehled vychází z průběžných červencových dat RealityMIX. Částka za byt o rozloze 60 metrů čtverečních je pouze orientační výpočet bez energií a služeb. Skutečný nájem výrazně ovlivňuje dispozice, stav bytu, patro, vybavení i konkrétní lokalita.

Jednotný český nájemní trh tedy neexistuje. Brno a České Budějovice meziročně rostou dvouciferným tempem, zatímco v Liberci, Pardubicích nebo Olomouci se ceny spíše zastavily či mírně ustoupily. Celostátní průměr tyto rozdíly snadno schová.

Praha zůstává nejdražší, ale růst se přesouvá i dál od centra

Praha si drží jasné prvenství. V dubnu se průměrná nabídková cena pohybovala kolem 453 korun za metr čtvereční a v průběhu července se dostala přibližně na 457 korun. Nejdražší zůstávají centrální části města, kde Praha 1 překračuje 500 korun za metr. Rychle ale zdražují také obvody, které bývaly vnímány jako dostupnější. Praha 7 byla meziročně výše o 10 procent, Praha 10 o 9,4 procenta a Praha 9 o 8,1 procenta.

Průměrná hodnota navíc nevypovídá všechno. Malé byty bývají v přepočtu na metr výrazně dražší než velké. U moderního 1+kk se cena může pohybovat kolem 500 korun za metr, zatímco starší rodinný byt s dispozicí 3+1 může být na úrovni 300 až 320 korun. Nájemník za větší byt zaplatí více celkem, ale každý metr ho vyjde levněji.

To je důležitý detail hlavně pro jednotlivce. Garsonka se sice tváří jako nejlevnější možnost, jednotkově však často patří k nejdražšímu bydlení na trhu.

Zdroj: homeincube.cz

Brno už není levnější Praha

Brno se v létě dostalo na 427 korun za metr čtvereční a meziročně zdražilo o více než 12 procent. Rozdíl oproti Praze se tak u některých bytů citelně zmenšil. Největší tlak bývá u menších dispozic, o které soutěží studenti, mladí pracující i lidé žijící sami.

Na podzim se dá očekávat další sezónní nárůst poptávky. Neznamená to, že každý brněnský byt automaticky zdraží. U předražených větších bytů nebo nemovitostí se špatnou energetickou náročností už domácnosti narážejí na hranici toho, co jsou schopné měsíčně zaplatit.

Právě celkové náklady začínají být důležitější než samotné čisté nájemné. Byt s nižším nájmem, ale vysokými zálohami na vytápění nemusí být ve výsledku žádná výhra.

Překvapivě rychle rostou České Budějovice a Ostrava

Vedle Brna jsou výrazným skokanem České Budějovice, kde se průměrná nabídková cena meziročně zvýšila o 10,6 procenta. Ostrava je stále podstatně levnější než Praha nebo Brno, její růst o 7,9 procenta ale ukazuje, že tlak se přesouvá také do regionů.

U Ostravy se výrazně liší nové nebo zrekonstruované malé byty od starších velkých dispozic. Zájemci jsou ochotni připlatit za dobrou lokalitu, nízké provozní náklady a stav, do kterého se mohou okamžitě nastěhovat. Naopak u větších bytů v nezateplených domech naráží pronajímatelé na cenový strop.

Podobný vývoj lze čekat i jinde. Trh nebude zdražovat rovnoměrně podle měst, ale stále více podle kvality konkrétního bytu.

Proč nájmy rostou, i když inflace zpomalila

Běžná inflace už není tak vysoká jako před několika lety. Průměrná roční míra inflace činila v červnu 2026 přibližně 2,1 procenta. Nájemné přesto v řadě měst roste rychleji, protože za jeho zdražováním nestojí jen ceny energií nebo stavebních prací. Hlavním problémem zůstává nepoměr mezi množstvím dostupných bytů a počtem zájemců.

Velkou roli hraje také nedostupnost vlastnického bydlení. Maxima Reality na začátku roku počítala u pražského bytu 2+kk s cenou kolem 8,5 milionu korun měsíční splátku hypotéky přibližně na 36 tisíc korun, zatímco nájem podobného bytu vycházel kolem 24 tisíc. Pro řadu domácností je proto nájem stále jediná finančně reálná možnost.

Ke zlevnění nedošlo. Zdroj: Pexels

Ani nová výstavba zatím nepřináší rychlou úlevu. V Praze bylo v prvním čtvrtletí 2026 zahájeno 1 449 bytů, meziročně o 49,4 procenta méně. Dokončených bytů sice přibylo, dnešní omezené zahajování výstavby se ale může projevit v nabídce za několik let.

Na trh přicházejí i projekty institucionálního nájemního bydlení, označované jako Build-to-Rent. V Praze se v roce 2026 očekávalo dokončení více než 1 100 takových jednotek. Přinášejí profesionálnější správu, stabilnější smlouvy a lepší služby, většinou však míří do středního a vyššího cenového segmentu. Samy o sobě proto běžné nájmy výrazně nezlevní.

Kam ceny zamíří ve druhé polovině roku

Plošný pokles nájemného je do konce roku 2026 málo pravděpodobný. Dosavadní data ukazují pokračující silnou poptávku, rychlé pronajímání bytů a stále drahé vlastní bydlení. Asociace nájemního bydlení už na začátku roku očekávala, že si nájmy udrží podobnou dynamiku jako v roce 2025, zatímco jiné oborové odhady počítaly za celý rok s růstem o šest až devět procent.

Nejpravděpodobnější scénář pro zbytek roku je další růst, ale velmi nerovnoměrný. Jde o odhad vycházející z dosavadních dat, nikoli o jistou předpověď. V Praze a Brně mohou ceny od poloviny do konce roku přidat další jednotky procent, především u malých a kvalitních bytů. Podzimní studentská sezóna pravděpodobně podpoří Brno, Olomouc i další univerzitní města. V regionech s větší nabídkou, slabší kupní silou nebo vysokými provozními náklady může naopak nájemné stagnovat. Silnější růst lze čekat u bytů, které splňují tři podmínky: mají rozumnou dispozici, nízké energetické náklady a dobrou dopravní dostupnost. Starší, nezrekonstruované a drahé byty mohou ležet v nabídce déle, i když průměrná cena v daném městě poroste.

Lidé, kteří už neutáhnou centrum Prahy nebo Brna, se budou dál stěhovat do okrajových částí a měst s rychlým vlakovým či dálničním spojením. Zdroj: Pexels

Dražší budou menší byty a dobře dostupná předměstí

Lidé, kteří už neutáhnou centrum Prahy nebo Brna, se budou dál stěhovat do okrajových částí a měst s rychlým vlakovým či dálničním spojením. To může tlačit vzhůru nájmy v Berouně, Kladně, Kolíně, Brandýse nad Labem nebo v obcích kolem Brna. Maxima Reality očekává pokračování takzvaného dálničního bydlení, kdy nájemníci vymění centrální adresu za delší dojíždění a nižší celkovou cenu. Ani tato strategie ale nebude fungovat všude stejně. Jakmile se do ceny započítá doprava, druhé auto nebo několik hodin týdně strávených na cestě, levnější nájem může část své výhody ztratit.

Co si z toho odnést jako nájemník

Na atraktivní byt je potřeba reagovat rychle, ale ne bezhlavě. Nabídková cena není jediný údaj, který rozhoduje. Vždy je nutné připočítat zálohy na služby, energie, dopravu a případné parkování. Vyplatí se porovnávat nejen stejné dispozice, ale také celkové měsíční náklady. Energeticky úsporný byt za 19 tisíc může být ve výsledku levnější než starší byt za 17 tisíc s vysokým vytápěním. Pozor také na průměry. Cena za metr je skvělá pro rychlé srovnání měst, ale při hledání konkrétního bydlení může klamat. Malé byty stojí za metr více a luxusní novostavby zvedají průměr celé lokality.

A co by měli hlídat pronajímatelé

Ani rostoucí trh neznamená, že lze cenu nastavit libovolně. Přestřelený nájem může vést k delší neobsazenosti, která snadno smaže celý výnos z vyšší ceny.

Majitelé by měli odlišovat nabídkové ceny v inzerátech od nájemného skutečně sjednaného ve smlouvách. Cenová mapa Ministerstva financí pracuje s nově uzavíranými tržními smlouvami a aktualizuje se čtyřikrát ročně. Slouží jako užitečný orientační bod, ne jako automatický ceník pro každý byt. Ve druhé polovině roku budou mít nejlepší pozici majitelé udržovaných bytů s rozumnými náklady. Trh sice zřejmě dál poroste, nájemníci jsou ale citlivější než dřív a stále častěji odmítnou byt, který cenou neodpovídá svému stavu.

Zdroje:

• RealityMIX: aktuální statistika nabídkových cen pronájmů v krajských městech.
• Realiťák roku, CEMAP a Reality.iDNES: vývoj českého nájemního trhu do dubna 2026.
• Garantovaný nájem: cenová mapa Prahy a rozdíly podle dispozice a stavu bytu.
• Maxima Reality: ceny nájmů, dostupnost vlastního bydlení a výhled na rok 2026.
• Ministerstvo financí: cenová mapa nájemního bydlení a její metodika.
• Český statistický úřad: inflace a bytová výstavba v Praze.
• Asociace nájemního bydlení: očekávaný vývoj nájmů v roce 2026.
• Savills: rozvoj institucionálního nájemního bydlení v Praze.